Lernmaterialien für Mietrecht, §§ 535 ff. BGB an der Universität Münster

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Was ist ein Mietvertrag?

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zeitweilige Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entrichtung der vereinbarten Miete.

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Welche Form gilt iRd Mietvertrags?

Welcher Grund besteht für die uneinheitliche Regelung?

Welche wesentliche Folge hat die Einhaltung der Form?

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Grundsatz: Formfrei

Ausnahme: befristete Wohnraummiete, § 550: Schriftformerfordernis gem. § 126

§ 550 1: Die Befristung eines Mietvertrags von mehr als ein Jahr bedarf für ihre Wirksamkeit der Schriftform. „Wird der MV für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit.“
Änderungen müssen ebenso den Voraussetzungen d. § 126 genügen
Arg.:
- Schutz d. Erwerbers: tritt gem. § 566 in das Mietverhältnis ein und soll sich über den Inhalt langfristiger Mietverträge informieren können
- Beweisbarkeit und Schutz vor langfristigen Vereinbarungen

Folge:
bei Einhaltung d. Schriftform ist der Mietvertrag wirksam befristet. Dann kommt keine ordentliche Kündigung gem. § 542 II infrage.

Bei Nichteinhaltung der Schriftform wird die Mietzeitabrede unwirksam. Jede Partei kann dann nach §§ 573 ff. ordentlich kündigen, wobei das Sperrjahr gem. § 550 2 gilt, ordentliche Kündigung erst nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung.

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Welche zwei wesentlichen historischen Rechtsentwicklungen haben das Mietrecht geprägt?

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1.) Begrenzung von Mieterhöhungen: Landesregierungen sind gem. § 558 III 2 und 3 ermächtigt, durch RVO Gebiete zu bestimmen. In diesen kann die Zulässigkeit von Mieterhöhungen ggü der allgemeinen Kappungsgrenze des § 558 III stärker eingeschränkt werden

2.) „Mietpreisbremse“: wenn eine entsprechende RVO des Landes vorliegt, wurde die Neumiete für Wohnraum bei gebrauchten Immobilien auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. (§§ 556d-566g)

Landesregierungen sind ermächtigt gem. § 556d II Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Bei Überschreitung der zulässigen Höhe ist die Vereinbarung nach § 556g I unwirksam.

Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter über Bereicherungsrecht vom Vermieter verlangen, § 556g I 3, Sperren aus §§ 814, 817 2 sind nicht anwendbar.

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Wo ist die Kaution geregelt? Wie bekommt der Mieter sie zurück?

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Stellt Mietsicherheit dar

§ 551 I: Höchstbetrag drei Nettomieten (ohne Nebenkosten)

RF, § 551 IV: abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, soweit sie das nach § 551 I zulässige Maß überschreiten.

Arg.: Schutz d. Mieters

Nach Beendigung hat Mieter gem. § 812 I 1 1. Alt. Rückzahlungsanspruch

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Was gilt, wenn der Mieter bei Wohnraummiete stirbt?

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Grundsatz: § 1922 I BGB

Ausnahme bei Wohnraummiete §§ 563, 564:

= vom Erbrecht unabhängige Sonderrechtsnachfolge

nahe Angehörige können unabhängig von der Erbenstellung den Mietvertrag übernehmen
erst, wenn die §§ 563 f. BGB nicht eingreifen, treten gem. § 564 BGB die Erben in das Mietverhältnis ein.

Im Einzelnen:

§563 I, II: Ehegatte oder die Angehörigen des Mieters, die mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten in das Mietverhältnis ein. Sie haben gem. § 563 III ein Widerspruchsrecht
Vermieter kann gem. § 563 IV AO kündigen
bei § 563a ist die Person iSd § 563 auch noch gemeinsamer Mieter

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Wie ist der Mietvertrag abzugrenzen vom:

Pachtvertrag, §§ 581 ff. (+ Strichi Sound)
Leihvertrag, §§ 598 ff.
Sachdarlehen, §§ 607 ff.
Verwahrungsvertrag, §§ 688 ff.

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Pachtvertrag, §§ 581 ff.:

Zwei Unterschiede:

der Verpächter muss im Gegensatz zum Vermieter nicht nur den Gebrauch des Vertragsgegenstands, sondern auch den Genuss der Früchte, § 99, gewähren.
Vertragsgegenstand: gem. § 581 I nicht auf Sachen beschränkt, auch Rechte und andere Gegenständekönnen verpachtet werden.
Strichi: Miete sind die nackten Räume, Pacht sind die eingerichteten Räume.

Leihvertrag, §§ 598 ff.: Unentgeltlichkeit, Leihvertrag ist gesetzlich geregelter Gefälligkeitsvertrag.

Sachdarlehen, §§ 607 ff.: beim Mietvertrag geht das Eigentum an der Sache nicht über, beim Sachdarlehen schon. Der Darlehensnehmer ist daher nicht zur Rückgabe gerade der überlassenen Sache, sondern zur Rückerstattung von Sachen gleicher Art, Güte und Menge verpflichtet.

Verwahrungsvertrag, §§ 688 ff.: geschuldete Tätigkeit ist nicht Überlassung der Sache zum Gebrauch, sondern Aufbewahrung der Sache.

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Was ist unter einer Schriftformheilungsklausel zu verstehen?

Sind solche Klauseln wirksam?

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Ausgangspunkt: Befristung über ein Jahr ist nicht mündlich möglich.
In der Praxis zeigt sich, dass viele langfristige Mietverträge die Schriftform nicht einhalten und daher vorzeitig kündbar sind, § 542 II gilt nicht. Um das zu vermeiden, werden häufig sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Darin verpflichten sich die Parteien, etwaige Schriftformmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf solche Mängel vorzeitig zu kündigen

= Verpflichtung zur Nachholung der Schriftform.

Früher: Verpflichtungen sind wirksam, sodass die auf den Formmangel gestützte Kündigung nicht wirksam ist.

BGH heute: Schriftformheilungsklauseln sind generell unwirksam

Arg:

Nebenzweck d. § 550 BGB: Warnfunktion würde nicht erfüllt für Parteien
Verstoß gegen zwingenden § 550 BGB: Wirksamkeit hätte zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären. [Warnfunktion und Übereilungsschutz d. § 550 würden ausgehöhlt.]

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Welche zentralen Pflichten treffen den Vermieter?

Welche den Mieter?

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Vermieter:

1.) Gebrauchsgewährung, § 535 I 1

2.) Überlassung und Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand, § 535 I 2

= Instandhaltungspflicht + Schönheitsreparaturen
Konkurrenzschutz

3.) Nebenleistungspflichten, § 535 I 3:

Vermieter trägt Lasten der Sache (werden idR gem. § 556 abgewälzt)

Mieter:
1.) Zahlung der Miete

2.) Obhuts- und Sorgfaltspflichten

Anzeigepflicht, § 536c I

3.) Einhaltung d. vertragsgemäßen Gebrauchs

4.) Rückgabe der Mietsache, § 546 I

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Was ist mit der Pflicht zur Gebrauchsgewährung gem. § 535 I 1 gemeint?

Können auch fremde Sachen vermietet werden?

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Gebrauchsgewährung = Besitzverschaffung (§854) u. Besitzbelassung zum vertragsmäßigen Gebrauch während d. gesamten Mietzeit.

Ausnahme: wenn Besitzverschaffung für Gebrauch nicht notwendig
Bsp: Cloud-Vertrag

Eigentum des Vermieters ist nicht notwendig, es können auch fremde Sachen vermietet werden, s. Untermiete.

Arg: Abstraktionsprinzip

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Inwiefern verpflichtet die Pflicht zur Überlassung und Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand, § 535 I 2, zur Duldung? Inwieweit zu aktivem Tun?

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Umfasst auch Duldung des vertragsgemäßen Gebrauch. Wie weit dieser reicht, richtet sich nach der Abrede (ggf. durch ergänzende Vertragsauslegung nach § 157 zu konkretisieren)
Pflicht zu aktivem Tun = Instandhaltungspflicht: die Pflicht zur Erhaltung umfasst die Mängelbeseitigung, da die Sache sonst nicht zum Gebrauch geeignet ist (§538, = Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch), aber auch die Abwehr von Störungen Dritter. (Bsp: Lärmbelästigungen durch andere Mieter)

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Was gilt angesichts der Pflicht zur Instandhaltung aus § 535 I 2, wenn die Mietsache untergeht?

Wie bestimmt sich die Instandhaltung im vertragsgemäßen Gebrauch?

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Vertragsmäßiger Gebrauch: § 535 I 2 ist abhängig von der Mietsache, die bei Vertragsschluss vorliegt.

[Bsp.: kein Anspruch auf Vollsanierung bei verwohnter Wohnung]

Untergang d. Mietsache: keine Pflicht zur Neuherstellung gem. § 535 I 2, sondern § 275 II.

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Was gilt bei unangemessen hohen Miethöhevereinbarungen?

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Bei gewerblichen Mietverhältnissen: maßgeblich ist § 138 I: (+) bei auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Dies ist der Fall, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 100% übersteigt = Nichtigkeit d. Vertrags
Bei Wohnraum: maßgeblich ist §134 BGB i.V.m. § 5 I WiStG: (+) bei unangemessen hoher Miete, wenn sich der Vermieter diese unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Raum hat versprechen lassen, § 5 II WiStG (20%über der ortsüblichen Vergleichsmiete reichen aus)

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Was ist ein Mietvertrag?

zeitweilige Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entrichtung der vereinbarten Miete.

Welche Form gilt iRd Mietvertrags?

Welcher Grund besteht für die uneinheitliche Regelung?

Welche wesentliche Folge hat die Einhaltung der Form?

Grundsatz: Formfrei

Ausnahme: befristete Wohnraummiete, § 550: Schriftformerfordernis gem. § 126

§ 550 1: Die Befristung eines Mietvertrags von mehr als ein Jahr bedarf für ihre Wirksamkeit der Schriftform. „Wird der MV für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit.“
Änderungen müssen ebenso den Voraussetzungen d. § 126 genügen
Arg.:
- Schutz d. Erwerbers: tritt gem. § 566 in das Mietverhältnis ein und soll sich über den Inhalt langfristiger Mietverträge informieren können
- Beweisbarkeit und Schutz vor langfristigen Vereinbarungen

Welche zwei wesentlichen historischen Rechtsentwicklungen haben das Mietrecht geprägt?

Landesregierungen sind ermächtigt gem. § 556d II Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Bei Überschreitung der zulässigen Höhe ist die Vereinbarung nach § 556g I unwirksam.

Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter über Bereicherungsrecht vom Vermieter verlangen, § 556g I 3, Sperren aus §§ 814, 817 2 sind nicht anwendbar.

Wo ist die Kaution geregelt? Wie bekommt der Mieter sie zurück?

Stellt Mietsicherheit dar

§ 551 I: Höchstbetrag drei Nettomieten (ohne Nebenkosten)

RF, § 551 IV: abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, soweit sie das nach § 551 I zulässige Maß überschreiten.

Arg.: Schutz d. Mieters

Nach Beendigung hat Mieter gem. § 812 I 1 1. Alt. Rückzahlungsanspruch

Was gilt, wenn der Mieter bei Wohnraummiete stirbt?

Grundsatz: § 1922 I BGB

Ausnahme bei Wohnraummiete §§ 563, 564:

= vom Erbrecht unabhängige Sonderrechtsnachfolge

nahe Angehörige können unabhängig von der Erbenstellung den Mietvertrag übernehmen
erst, wenn die §§ 563 f. BGB nicht eingreifen, treten gem. § 564 BGB die Erben in das Mietverhältnis ein.

Im Einzelnen:

§563 I, II: Ehegatte oder die Angehörigen des Mieters, die mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten in das Mietverhältnis ein. Sie haben gem. § 563 III ein Widerspruchsrecht
Vermieter kann gem. § 563 IV AO kündigen
bei § 563a ist die Person iSd § 563 auch noch gemeinsamer Mieter

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Wie ist der Mietvertrag abzugrenzen vom:

Pachtvertrag, §§ 581 ff. (+ Strichi Sound)
Leihvertrag, §§ 598 ff.
Sachdarlehen, §§ 607 ff.
Verwahrungsvertrag, §§ 688 ff.

Pachtvertrag, §§ 581 ff.:

Zwei Unterschiede:

der Verpächter muss im Gegensatz zum Vermieter nicht nur den Gebrauch des Vertragsgegenstands, sondern auch den Genuss der Früchte, § 99, gewähren.
Vertragsgegenstand: gem. § 581 I nicht auf Sachen beschränkt, auch Rechte und andere Gegenständekönnen verpachtet werden.
Strichi: Miete sind die nackten Räume, Pacht sind die eingerichteten Räume.

Leihvertrag, §§ 598 ff.: Unentgeltlichkeit, Leihvertrag ist gesetzlich geregelter Gefälligkeitsvertrag.

Verwahrungsvertrag, §§ 688 ff.: geschuldete Tätigkeit ist nicht Überlassung der Sache zum Gebrauch, sondern Aufbewahrung der Sache.

Was ist unter einer Schriftformheilungsklausel zu verstehen?

Sind solche Klauseln wirksam?

= Verpflichtung zur Nachholung der Schriftform.

Früher: Verpflichtungen sind wirksam, sodass die auf den Formmangel gestützte Kündigung nicht wirksam ist.

BGH heute: Schriftformheilungsklauseln sind generell unwirksam

Arg:

Nebenzweck d. § 550 BGB: Warnfunktion würde nicht erfüllt für Parteien
Verstoß gegen zwingenden § 550 BGB: Wirksamkeit hätte zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären. [Warnfunktion und Übereilungsschutz d. § 550 würden ausgehöhlt.]

Welche zentralen Pflichten treffen den Vermieter?

Welche den Mieter?

Vermieter:

1.) Gebrauchsgewährung, § 535 I 1

2.) Überlassung und Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand, § 535 I 2

= Instandhaltungspflicht + Schönheitsreparaturen
Konkurrenzschutz

3.) Nebenleistungspflichten, § 535 I 3:

Vermieter trägt Lasten der Sache (werden idR gem. § 556 abgewälzt)

Mieter:
1.) Zahlung der Miete

2.) Obhuts- und Sorgfaltspflichten

Anzeigepflicht, § 536c I

3.) Einhaltung d. vertragsgemäßen Gebrauchs

4.) Rückgabe der Mietsache, § 546 I

Was ist mit der Pflicht zur Gebrauchsgewährung gem. § 535 I 1 gemeint?

Können auch fremde Sachen vermietet werden?

Gebrauchsgewährung = Besitzverschaffung (§854) u. Besitzbelassung zum vertragsmäßigen Gebrauch während d. gesamten Mietzeit.

Ausnahme: wenn Besitzverschaffung für Gebrauch nicht notwendig
Bsp: Cloud-Vertrag

Eigentum des Vermieters ist nicht notwendig, es können auch fremde Sachen vermietet werden, s. Untermiete.

Arg: Abstraktionsprinzip

Inwiefern verpflichtet die Pflicht zur Überlassung und Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand, § 535 I 2, zur Duldung? Inwieweit zu aktivem Tun?

Umfasst auch Duldung des vertragsgemäßen Gebrauch. Wie weit dieser reicht, richtet sich nach der Abrede (ggf. durch ergänzende Vertragsauslegung nach § 157 zu konkretisieren)
Pflicht zu aktivem Tun = Instandhaltungspflicht: die Pflicht zur Erhaltung umfasst die Mängelbeseitigung, da die Sache sonst nicht zum Gebrauch geeignet ist (§538, = Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch), aber auch die Abwehr von Störungen Dritter. (Bsp: Lärmbelästigungen durch andere Mieter)

Was gilt angesichts der Pflicht zur Instandhaltung aus § 535 I 2, wenn die Mietsache untergeht?

Wie bestimmt sich die Instandhaltung im vertragsgemäßen Gebrauch?

Vertragsmäßiger Gebrauch: § 535 I 2 ist abhängig von der Mietsache, die bei Vertragsschluss vorliegt.

[Bsp.: kein Anspruch auf Vollsanierung bei verwohnter Wohnung]

Untergang d. Mietsache: keine Pflicht zur Neuherstellung gem. § 535 I 2, sondern § 275 II.

Was gilt bei unangemessen hohen Miethöhevereinbarungen?

Bei gewerblichen Mietverhältnissen: maßgeblich ist § 138 I: (+) bei auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Dies ist der Fall, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 100% übersteigt = Nichtigkeit d. Vertrags
Bei Wohnraum: maßgeblich ist §134 BGB i.V.m. § 5 I WiStG: (+) bei unangemessen hoher Miete, wenn sich der Vermieter diese unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Raum hat versprechen lassen, § 5 II WiStG (20%über der ortsüblichen Vergleichsmiete reichen aus)

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