Immobilien at LMU München

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Unterschiedliche Begriffsdefinitionen von Immobilien

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Physischer Immobilienbegriff

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Juristischer Immobilienbegriff

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Ökonomischer Immobilienbegriff

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Warum überhaupt Wirtschaft? Und warum lernen wir in der Raumplanung davon?

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Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut (+ Erklärung)

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Immobilienarten und ihre Nutzer

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Bodenwert > Bestimmungen des ökonomischen Werts und Einflüsse

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Entwicklungsphasen eines Grundstücks

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Ziel einer Liegenschaftsbewertung + Warum?

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Liegenschaftsbewertungsgesetz

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Methoden der Verkehrswertermittlung (aufzählen + Grundgedanke)

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Immobilien

Unterschiedliche Begriffsdefinitionen von Immobilien
Physisch

Juristisch

Ökonomisch

Immobilien

Physischer Immobilienbegriff
Definition
  • bekannteste Definition
  • Immobilie = physisches Objekt
  • Haptik ! 
    • Dreidimensionales Gebilde mit Wänden, Decken, Böden > Teil der Erdoberfläche und des Luftraumes und wird künstlich abgegrenzt
  • künstlich gebaut > vom Menschen gebaut, also zb. Höhle ist keine Immobilie

Problem der Definition
  • zu vereinfachend
  • unberücksichtigt bleiben Grund und Boden und die Dimensionen jenseits der Materialität

Immobilien

Juristischer Immobilienbegriff
Definition
  • nicht Immobilie, sondern Grundstück
  • räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, als Teil einer wirtschaftlichen Einheit
  • Bestehend aus Gebäude oder sonstigen Bestandteile (alle mit dem Boden fest verbundene Sachen)
  • Grundstück = Teil einer Katastralgemeinde, der in einem Kataster mit eigener Nummer liegt

Immobilien

Ökonomischer Immobilienbegriff
Drei Unterscheidungen
  • investitionstheoretisch
    • Kapitalanlagen > Veranlagung von Vermögen
    • Sachvermögen
  • produktionstheoretisch 
    • Produktionsfaktoren
  • konsumtheoretisch 
    • Immobilie als Gut, welches wirtschaftliche Nutzen stiftet > Verwendung als Konsumgut durch private Haushalte

Immobilien

Warum überhaupt Wirtschaft? Und warum lernen wir in der Raumplanung davon?
Immobilienwirtschaft beschäftigt sich mit Preisen, Finanzen, Preisleistung, wie der Markt überhaupt aussieht,...

Raumplanung schafft Standortfaktoren
  • also muss man wissen, was es gibt, um diese sinnvoll schaffen zu können
  • Immobilien nutzen Grund und Boden > Fokus in der Planung auf Immobilien also wichtig
  • Immobilienwirtschaft ist auch Job für Raumplaner
  • Immobilien sind immobil > nicht bewegliche Güter > gut und strategisch planen notwendig

Immobilien

Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut (+ Erklärung)
Charakteristika
  • Immobilität
    • Standortgebundenheit (kennzeichnet Immobilienmarkt und unterscheidet ihn von anderen Märkten)
    • Lage bestimmt Nutzungsmöglichkeiten und Attraktivität für Nutzungen, wichtige Determinante des Wertes
  • Heterogenität
    • wegen Lage und Kombination der Eigenschaften sind Immobilien einzigartig > nur eingeschränkt vergleichbar
    • Unterschiedliche Immobilien sind aber denselben Nutzungen unterworfen > daher indirekt Konkurrenz
    • Markt zerfällt in Teilmärkte mit  Grundstücken gleicher Nutzungen > Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusermarkt, Grundstücksmarkt, Büroimmobilienmarkt, ..
  • Begrenzte Substituierbarkeit
    • Flächen- und Raumbedarf ist mengenmäßig unflexibel > Nachfrage aber von subjektiv empfundenen und teils objektivierbaren Platzbedarf abhängig
    • Fläche/Raum durch andere Wirtschaftsgüter nur begrenzt substituierbar 
      • Recht auf Wohnen
      • Wohnkonsum einschränkbar aber nicht verzichtbar
      • Asymmetrie zw Anbieter und Nachfrager > Anbieter oft lukrativere Alternativen als Wohnimmos, Nachfrager muss aber wohnen
  • Dauer des Entwicklungsprozesses
    • 2-5 Jahre von Projektidee bis zur Immobilie > kann also Nachfrage nicht sofort decken, in diesem Zeitraum kann sich Anforderung auch schon wieder komplett verändern
  • Länge des Lebenszyklus
    • langlebiges Wirtschaftsgut
    • Grund und Boden hat unbegrenzte Nutzungsdauer, Gebäude hat endliche ökonomische und physische Lebensdauer zu erwarten
    • öko Lebensdauer aus, wenn Erträge die entstehenden Kosten nicht mehr decken > keine Renditensteigerung durch Sanierung und Revitalisierung
  • Höhe des Investitionsvolumens
    • Preis erlaubt nur begrenztem Kreis von Investoren/Käufern den Erwerb > Zugangsbarriere = hoher, dauerhafter Kapitaleinsatz
  • Höhe der Transaktionskosten
    • hohe Suchkosten beim Kauf/Verkauf (Zeit, Maklerkosten), Verhandlungs-, Vertragsabschluss- und andere Transaktionskosten
    • Immobilienmarkt sehr unübersichtlich für Nachfager
  • Boden als nicht-vermehrbares Gut
    • In der Regel sind Oberflächen nicht vermehrbar, außer durch:
      • Vermehrung der nutzbaren Bodenfläche
      • Vermehrung des nutzbaren Baulands (Umwidmung, Änderung Nutzungsbestim.)
      • Intensivere Nutzung bestehender Gebäude

Besonderheiten führen dazu, dass Immobilienmarkt unvollkommen ist, bei dem staatliche Interventionen gerechtfertigt sind

Unvollkommen, weil sich das Angebot nicht laufend an die Nachfrage anpassen kann

Immobilien

Immobilienarten und ihre Nutzer
Arten
  • Wohnimmobilien
    • Ein- und Zweifamilienhäuser
    • Mehrfamilienhäuser
    • Eigentumswohnungen
  • Gewerbeimmobilien
    • Büroimmobilien
    • Handelsimmobilien
    • Industrieimmobilien
  • Sonderimmobilien
    • Hotels, Senioren, Kliniken, Freizeit, Infrastruktur, Industriespezifische Immos

Nutzer
  • Industrieunternehmen
  • Dienstleistungsunternehmen
  • Handelsunternehmen
  • Non-profit-Organisationen
  • private Haushalte


Immobilien

Bodenwert > Bestimmungen des ökonomischen Werts und Einflüsse
Ökonomische Wert
  • richtet sich nach tatsächlicher und potentieller Nutzung
  • relative Knappheit wird berücksichtigt

Einflüsse durch
  • Aktivitäten privater Akteure
    • durch Eigentümer
      • + Entwässerung, Befestigung, Kultivierung, bauliche Investitionen
      • - Abbau Bodenschätze, Übernutzung lw Böden, Verfallenlassen der Bausubstanz
    • durch Nachbarschaftseffekte
      • + Einkaufszentrum
      • - Ansiedlung lärm- und geruchsemittierenden Gewerbes
  • Aktivitäten öffentliche Hand
    • Infrastrukturinvestitionen
      • + Verkehr, techn und soz Infra
    • (Raum-) Planungsentscheidungen
      • Änderung der Nutzungsrechte und -pflichten der Eigentümer FWP, BBP
    • Steuergesetzgebung
  • Sonstiges zb. vwl, demographische Rahmenbedingungen
    • Vwl Rahmenbedingungen, reg Bevölkerungsentwicklung, Veränderung Einkommen und Präferenzen der HH
    • Transportkostenänderung
    • Imageproduktion
    • Vergabe von Baurechten

Immobilien

Entwicklungsphasen eines Grundstücks
Grundsätzlich
  • von Nutzungsmöglichkeiten abhängig > die wiederum von Phase der Entwicklung beeinflusst werden

Entwicklungsphasen
  1. naturbelassener Boden
  2. kultivierter Boden (erste Investitionen für lw. Ertrag)
  3. Bauerwartungsland (zukünftige Bebauung/Baulandeignung, noch kein Bauland, eine Aufschließungsgründe)
  4. Rohbauland (Bruttobauland, Widmung aber noch keine Aufschließung)
  5. parzelliertes Bauland (unbeschränkte Baulandwidmung, noch keine vollständige Erschließung)
  6. Baureifes Land (erschlossen, baubereit)

Wert kann sich von 2. bis 6. Phase um das 10fache steigern

Immobilien

Ziel einer Liegenschaftsbewertung + Warum?
= Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert)

Gründe
  • Ankauf, Verkauf, Beleihung, Steuerbemessung
    • basierend auf normierten Verfahrensgrundsätzen der ÖNORM "Grundlagen der Liegenschaftsbewertung"
  • Gerichtliche Verfahren
    • Gesetzlich Grundlage: Liegenschaftsbewertungsgesetz

Immobilien

Liegenschaftsbewertungsgesetz
Verkehrswert
  • = Wert, den ich redlich (angemessen, ehrlich) im Geschäftsverkehr erzielen kann 
  • unredlich: wenn verschiedene Parteien am Preis schrauben (Zwangsversteigerung, persönliche Gründe > Verkauf an Bekannte)
  • besondere Vorlieben und ideelle Wertzumessungen müssen außer Acht gelassen werden
Ausschaltung ungewöhnlicher/ persönlicher Verhältnisse bei Transaktionen
  • Ungewöhnlich: Umstände, die nicht in den redlichen Geschäftsverkehr fallen zb. Erwerb durch Zwangsversteigerung, Konkursmasse
  • persönlich: Transaktion innerhalb der Familie, Liebhaberei-Charakter


Immobilien

Methoden der Verkehrswertermittlung (aufzählen + Grundgedanke)
Vergleichswertverfahren
  • Daten über hinreichend viele Transaktionen vergleichbarer Liegenschaften stehen zur Verfügung > Grundlage der Wertermittlung

Ertragswertverfahren
  • Unternehmerische Nutzung der Liegenschaft im Vordergrund (=wirtschaftlicher Ertrag durch die Liegenschaft in der Zukunft)

Sachwertverfahren
  • private oder öffentliche Nutzung steht im Vordergrund > Orientierung an Herstellungskosten

bei Vergleich- und Sachwertverfahren ist Bewertungsergebnis nur Ausgangsbasis, die an aktuelle Marktlage angepasst werden muss, um Verkehrswert zu erhalten

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