Immobilienfinanzierung at IUBH Internationale Hochschule

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Gründe für die Wahl einer bestimmten Finanzierungsstruktur

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Leverage-Effekt

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Zinssatz für FK liegt unter der Gesamtkapitalrentabilität

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Welche Anforderungen sollte eine Immobilienfinanzierung erfüllen?

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Währungsrisiken

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Währungsposition

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Merkmale des Eigenkapitals

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Merkmale des Fremdkapitals

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Immobilienfinanzierung

Gründe für die Wahl einer bestimmten Finanzierungsstruktur

Investor verfügt nicht über ausreichende Eigenmittel

 Liquide Mittel sind (noch) gebunden


Investor möchte Liquiditätsreserven vorhalten


Interesse des Investors: Immobilieninvestment schafft Vermögenszuwachs

Interesse der finanzierenden Bank: Investment generiert ausreichend Cash Flow
zur Absicherung des Kapitaldienstes

Immobilienfinanzierung

Fristentransformation

Ausgleich von Finanzbedarf und Zahlungsterminen

Immobilienfinanzierung

Losgrößentransformation

Ausgleich von Finanzbedarf und Kapitalverfügbarkeit

Immobilienfinanzierung

Risikotransformation

Ausgleich von Finanzierungs- und Investitionsrisiko

Immobilienfinanzierung

Leverage-Effekt

Zusammenhang zwischen Verschuldungsgrad und Eigenkapitalrentabilität
und Hebelwirkung der Verschuldung auf die EK-Rentabilität

Immobilienfinanzierung

Zinssatz für FK liegt unter der Gesamtkapitalrentabilität

EK-Rentabilität steigt → positiver Leverage-Effekt

Immobilienfinanzierung

Welche Anforderungen sollte eine Immobilienfinanzierung erfüllen?

Liquidität: Fähigkeit, jederzeit den zu bestimmten Zeitpunkten fälligen Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können


Rentabilität: Verzinsung des eingesetzten Kapitals


Sicherheit: Schutz vor Ausfällen und Planabweichungen

Immobilienfinanzierung

Währungsrisiken

Je größer eine Währungsposition, desto größer das damit
verbundene Währungsrisiko.

Immobilienfinanzierung

Währungsposition

Saldo aus Fremdwährungsforderungen und -verbindlichkeiten (z.B. Mietforderungen, Handwerkerrechnungen) die einem Währungsrisiko ausgesetzt sind.

Immobilienfinanzierung

Merkmale des Eigenkapitals

EK wird langfristig bzw. zeitlich unbegrenzt zur Verfügung gestellt


EK-Geber erhalten keine Sicherheiten (unternehmerisches Risiko)


EK wird im Haftungsfall erst nach FK und mezzaninen Finanzierungen bedient


Finanzielle Haftung des EK-Gebers im Normalfall auf Einlagenhöhe begrenzt


EK-Geber erhält Mitbestimmungsrechte


EK-Geber erhält keine fixen Kapitalvergütungen und partizipiert an Gewinn/
Verlust und Wertsteigerungen

Immobilienfinanzierung

Merkmale des Fremdkapitals

FK wird zeitlich begrenzt zur Verfügung gestellt und bei Laufzeitende
zurückgezahlt


FK-Geber haben eine Gläubigerstellung, treffen keine unternehmerischen
Entscheidungen und sind somit nicht haftbar


Ansprüche der FK-Geber werden im Haftungsfall vorrangig bedient


Rechte der FK-Geber auf Informations- und Kontrollrechte begrenzt


FK-Geber sind nicht gewinnbeteiligt; FK-Kosten (Zinsen) steuerlich abzugsfähig


FK-Geber erhalten i.d.R. fixe Kapitalvergütungen (z.B. Zinsen) zu bestimmten
Stichtagen bzw. am Ende der Laufzeit einer Finanzierungsvereinbarung

Immobilienfinanzierung

Realkredit
mitunter auch als ‚Immobiliarkredit‘ oder ‚Hypothekarkredit‘ bezeichnet

Kredithöhe orientiert sich am Wert der Sicherheiten, dem sog. Beleihungswert (§ 16 PfandBG + BelWertV)

basiert auf dinglichen Sicherheiten, d.h. Grundpfandrechten, die ins Grundbuch eingetragen werden (Grundschuld + Hypothek)

darf eine Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswertes nicht überschreiten (§14 PfandBG)

Wirtschaftliche Kreditwürdigkeit des Objekts (der Immobilie) im Vordergrund

id. R. zinsgünstiger als Personalkredit

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