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Maklervertrag bei Wohnimmobilien (Eigenschaften)

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Einseitig verpflichtendes Rechtgeschäft, bei dem der Auftraggeber zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet ist. Der Makler ist nicht verpflichtet tätig zu werden, außer er hat einen Alleinauftrag bekommen, dann ist er zum Tätig werden verpflichtet. Voraussetzung für den Zahlungsanspruch ist, dass der Makler einen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags bringt, also Kontakt mit Interessenten herstellt, die bereit wären Vertragsverhandlungen mit dem Auftraggeber zu führen, oder wenn er einen Vertrag vermittelt, also mit einer konkreten Person. Der Zahlungsanspruch wird bei Maklerverträgen für Wohnimmobilien erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss zwischen dem Auftraggeber und der vermittelten/ Person. Zudem darf der Maklerlohn nicht zwei Monatsmieten des vermittelten Objekts überschreiten. Eine weitere Besonderheit ist das Bestellerprinzip, denn der Maklervertrag darf hier nicht zugunsten Dritter abgeschlossen werden.

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Welchen Sinn hat eine notarielle Beurkundung?

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Sie wirkt als Beratungsfunktion, da ein Notar über mehr Wissen verfügt, als Warnfunktion, um die Beteiligten vor übereilten Entscheidungen zu schützen und als Beweisfunktion über die vereinbarten Sachverhalte.

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Verjährung bei einer beweglichen Sache

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Bei einer Beweglichen Sache greift die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren.

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Verkauf einer Parzelle eines Grundstücks an einen Nachbarn (Wegerecht)

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Das Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit. Ist ein Wegerecht im Grundbuch für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks/eine konkrete Person eingetragen, so muss der Grundstückseigentümer die Wegnutzung dulden, obwohl er sie eigentlich verbieten könnte. Die Grunddienstbarkeit ist ein beschränkt dingliches Recht an dem Grundstück.

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Eltern wollen Tochter Haus überlassen, soll aber kein Eigentumswechsel stattfinden: welches dingliche Recht passt zur Situation?

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Sie können einen Nießbrauch für die Tochter eintragen lassen. Ist die Tochter Nießbraucherin hat sie die vollen Rechte am Haus und muss auch die für das Haus anfallenden Lasten tragen, soweit sie nicht außergewöhnlich sind, und für die Erhaltung des Hauses sorgen. Die Eltern bleiben trotzdem Eigentümer des Hauses.

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Erwerb von Nichtberechtigten

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Beim Erwerb vom Nichtberechtigten tritt der Nichtberechtigte an die Stelle des Berechtigten. Damit der Erwerb vom Nichtberechtigten allerdings wirksam ist bedarf es einem Rechtsscheinträgers. Das ist im Fall von Grundstücken/Immos bzw. Rechten daran die Voreintragung des Nichtberechtigten im Grundbuch. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, das heißt der Erwerber darf auf die Richtigkeit vertrauen. Eine weitere Bedingung für die Wirksamkeit ist die Gutgläubigkeit des Erwerbers. Er darf keine Kenntnis der Nichtberechtigung haben und im Grundbuch darf kein Widerspruch zur Berechtigung eingetragen sein.

Darüber hinaus bedarf es zum Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten eines Rechtsscheinträgers: Bei beweglichen Sachen ist der Rechtsscheinträger der Besitz an der

Sache bzw. die Möglichkeit, den Besitz an der Sache zu verschaffen (§§ 932ff. BGB). Bei

Grundstücken und Immobilien ist der Rechtsscheinträger die Voreintragung des Veräußerers

als Eigentümer im Grundbuch (§ 892 BGB).

Schließlich muss der Erwerber beim Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten gutgläubig

sein, wovon grundsätzlich ausgegangen wird. Schädlich ist hier beim Erwerb von

beweglichen Sachen positive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis davon, dass

der Veräußerer nicht Eigentümer der Sache ist (§ 932 Abs. 2 BGB). Beim Erwerb von

Grundstücken und Immobilien schadet dagegen nur positive Kenntnis davon, dass der

Veräußerer nicht Eigentümer der Sache ist, bzw. die Eintragung eines entsprechenden

Widerspruchs im Grundbuch (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB),

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit ist beim Erwerb von beweglichen Sachen grundsätzlich der Zeitpunkt der Übergabe bzw. – wenn der Erwerber schon im Besitz der Sache ist – der Zeitpunkt der Einigung (§§ 932 Abs. 1, 929 BGB). Bei Grundstücken und Immobilien dagegen ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit der Zeitpunkt der Antragstellung betreffend die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch oder, wenn die Einigung gemäß § 873 BGB erst später zustande kommt, der Zeitpunkt der Einigung (§ 892 Abs. 2 BGB).

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Wozu dient eine Vormerkung, warum Vormerkung?

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Zwischen der Einigung auf Übertragung eines Grundstücks/Immobilie oder der Bestellung oder Übertragung eines Rechts daran und der wirklichen Eintragung ins Grundbuch kann viel Zeit vergehen. Um die Ansprüche trotzdem zu sichern kann für sie eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Das heißt es die Vormerkung sichert den Anspruch an der Eintragung des Rechts. Die Vormerkung bringt eine relative Unwirksamkeit mit sich, das heißt dass der Vormerkungsberechtigte im Falle eines Verkaufs durch eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung in den Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten eintreten kann und von dem Dritten verlangen kann, an seiner Stelle im Grundbuch eingetragen zu werden. Dieses Recht gilt allerdings nicht gegenüber jedermann, sondern nur gegenüber demjenigen, der dem Recht des Vormerkungsberechtigten auf Eintragung entgegen steht.

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Brauereimeister will Brauerei an Sohn vermachen. Seinem anderen Sohn will er aber jeden Monat 500l Bier zusprechen. Wie umsetzen?

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Er kann für den zweiten Sohn eine Reallast die 500l Bier beinhaltet für das Grundstück der Brauerei bestellen. Eine Reallast ist eine wiederkehrende Abgabe aus dem Grundstück an, in diesem Fall, eine konkrete Person, also den 2. Sohn. Der erste Sohn muss als neuer Eigentümer dem 2. Sohn damit jeden Monat 500l Bier abgeben.

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Fleischer gehört Nachbargrundstück und will es als Bauland verkaufen. Jedoch produziert er immer Samstags seine Würstchen und sorgt damit für hohe Geruchsbelästigung. Wie kann er das Problem der Beschwerden lösen, die bei Wohngebäuden auf dem Grundstück auf ihn zukommen würden? Frage: verkauft er Grundstück, verpachtet er es besser, oder lässt er sich Rechte ins GB eintragen

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Der Fleischer kann beim Verkauf eine Grunddienstbarkeit auf das Grundstück eintragen lassen. Diese Grunddienstbarkeit ist gültig für den jeweiligen Besitzer des Grundstücks, bleibt also auch bestehen, wenn das Grundstück einmal verkauft werden sollte. Die Grunddienstbarkeit kann den neuen Eigentümer des Grundstücks dazu verpflichten die Geruchsbelästigung zu dulden, obwohl er es ohne Grunddienstbarkeit nicht müsste. Durch die Eintragung der Rechte im Grundbuch hat er sich umfassend gegen Anpsrüche geschützt.

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Weihnachtsmann verkauft eine Scheune an Nikolaus. Bei Übergabe der Scheune stellt Nikolaus fest, dass der tragende Balken von Käfern befallen ist. Welche Rechte hat er?

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Er hat ein Recht auf Nacherfüllung nach §439, da der Mangel schon bei Übergabe festgestellt wurde. Da die Möglichkeit einer Neulieferung hier nicht in Frage kommt muss Weihnachtsmann den Mangel beseitigen. Er kann eine angemessene Frist für die Nacherfüllung stellen, wenn diese Verstrichen ist hat er ein Recht vom Vertrag zurück zu treten (§437) oder den Kaufpreis zu mindern §441.

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Was versteht man unter Auflassung?

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Eine Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereignung eines Grundstücks, einer Immobilie oder eines Grundstücksgleichen Rechts.

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Erst- und Zweiterwerb von Rechten, Definition

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Beim Ersterwerb von einem Recht wird es das erste mal Bestellt. Das Recht wird vom Eigentümer des Grundstücks bestellt. Beim Zweiterwerb wird ein bestehendes Recht vom bisherigen Eigentümer des Rechts abgetreten.

Berechtigt ist der Besteller bzw. Veräußerer, wenn er Eigentümer des Grundstücks oder

der Immobilie ist. Bei der Bestellung von Rechten an Grundstücken oder Immobilien

bezeichnet man diesen Fall als Ersterwerb. Im Unterschied hierzu spricht man vom

Zweiterwerb, wenn der Besteller Inhaber eines an dem Grundstück bereits bestellten

Rechts ist, also Vormerkungsberechtigter, Hypothekar, Grundschuldgläubiger bzw. Inhaber

der Grunddienstbarkeit, Reallast oder des Nießbrauchs; auch in diesem Fall ist der

Besteller berechtigt, aber eben nicht zur Bestellung des Rechts, sondern zu dessen

Übertragung.

Beim Ersterwerb eines Rechts an einem Grundstück oder einer Immobilie muss der Besteller

Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie sein, beim Zweiterwerb Inhaber eines solchen Rechts.

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Bei einer Beweglichen Sache greift die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren.

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Eltern wollen Tochter Haus überlassen, soll aber kein Eigentumswechsel stattfinden: welches dingliche Recht passt zur Situation?

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Erwerb von Nichtberechtigten

Darüber hinaus bedarf es zum Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten eines Rechtsscheinträgers: Bei beweglichen Sachen ist der Rechtsscheinträger der Besitz an der

Sache bzw. die Möglichkeit, den Besitz an der Sache zu verschaffen (§§ 932ff. BGB). Bei

Grundstücken und Immobilien ist der Rechtsscheinträger die Voreintragung des Veräußerers

als Eigentümer im Grundbuch (§ 892 BGB).

Schließlich muss der Erwerber beim Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten gutgläubig

sein, wovon grundsätzlich ausgegangen wird. Schädlich ist hier beim Erwerb von

beweglichen Sachen positive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis davon, dass

der Veräußerer nicht Eigentümer der Sache ist (§ 932 Abs. 2 BGB). Beim Erwerb von

Grundstücken und Immobilien schadet dagegen nur positive Kenntnis davon, dass der

Veräußerer nicht Eigentümer der Sache ist, bzw. die Eintragung eines entsprechenden

Widerspruchs im Grundbuch (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB),

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Weihnachtsmann verkauft eine Scheune an Nikolaus. Bei Übergabe der Scheune stellt Nikolaus fest, dass der tragende Balken von Käfern befallen ist. Welche Rechte hat er?

Was versteht man unter Auflassung?

Eine Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereignung eines Grundstücks, einer Immobilie oder eines Grundstücksgleichen Rechts.

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Berechtigt ist der Besteller bzw. Veräußerer, wenn er Eigentümer des Grundstücks oder

der Immobilie ist. Bei der Bestellung von Rechten an Grundstücken oder Immobilien

bezeichnet man diesen Fall als Ersterwerb. Im Unterschied hierzu spricht man vom

Zweiterwerb, wenn der Besteller Inhaber eines an dem Grundstück bereits bestellten

Rechts ist, also Vormerkungsberechtigter, Hypothekar, Grundschuldgläubiger bzw. Inhaber

der Grunddienstbarkeit, Reallast oder des Nießbrauchs; auch in diesem Fall ist der

Besteller berechtigt, aber eben nicht zur Bestellung des Rechts, sondern zu dessen

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Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie sein, beim Zweiterwerb Inhaber eines solchen Rechts.

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