Immobilienmanagement II at IU Internationale Hochschule | Flashcards & Summaries

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Lernmaterialien für Immobilienmanagement II an der IU Internationale Hochschule

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Welchen Zweck verfolgt die Gliederung in Ober-, Mittel und Grundzentren?
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• Konzentration von Ressourcen,
• Bündelung von Wegen,
• Minimierung des Flächenverbrauchs,
• flächendeckende Versorgung,
• Abstimmung von Funktionen,
• Ableitung eines Entwicklungsrahmens.
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Der Flächennutzungsplan
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- stellt den vorbereitenden Bauleitplan dar
- umfasst das gesamte Gemeindegebiet,
- hebt die Grundzüge der Flächennutzung hervor,
- hat lediglich amtsinterne Bindung,
- enthält Darstellungen, die nach Vorgabe des BauGB, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vorzunehmen sind.
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Worauf basiert der Bauvertrag?
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BGB
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Was sind die wesentlichen Rechtsquellen des öffentlichen Baurechts?
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• Baugesetzbuch (BauGB),
• Landesbauordnungen,
• Raumordnungsgesetz,
• weitere Verordnungen, z. B. Umweltschutzgesetze.
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Grenzen Sie öffentliches und privates Baurecht voneinander ab.
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Das öffentliche Baurecht umfasst alle Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen. Der Staat verfügt über wirksame Mittel zur Durchsetzung der Vorschriften, wie z. B. Anordnungen/Genehmigungen und behördliche Verwaltungsakte. Die hierfür zuständige Entscheidungsinstanz ist das jeweilige Verwaltungsgericht.
Das private Baurecht dagegen regelt die Beziehungen zwischen den an der Planung und Errichtung eines Bauwerks beteiligten Parteien. Es ist nicht speziell kodifiziert, sondern basiert fallweise auf den Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
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Was sind Gründe für Praxisprobleme im Immobilienmanagement?
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Praxisprobleme im Immobilienmanagement resultieren oft aus existierenden und nicht in Angriff genommenen Managementdefiziten. Dafür kann es verschiedene Gründe geben:

  • die fehlende Qualifikation des Managements und der Mitarbeiter,
  • fehlende Instrumentarien zur Steuerung und Analyse,
  • fehlende Daten zur Erkennung der Schwachstellen.
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Was ist die VOB?
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  • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
  • Die VOB ist kein Gesetz und keine staatliche Verordnung. Sie wird vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) herausgegeben, einem nichtrechtsfähigen Verein. Zweck des Vereins ist die Erarbeitung von Grundsätzen zur Vergabe und Abwicklung von öffentlichen Bauvorhaben. Mitglieder des Vereins sind diverse Interessenträger, wie öffentliche Auftraggeber, Verbände, Bau- und Industrieunternehmen sowie die Politik.
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Was beinhaltet die Revitalisierung einer Immobilie?
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Revitalisierung zielt darauf ab, einem veralteten, sowohl technisch als auch wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll zu bewirtschaftenden Gebäude seine bestimmungsgemäße Funktion wiederzugeben. Durch eine Revitalisierung sollen ungenutzte, leer stehende oder von Leerstand bedrohte Bauwerke technisch funktionell, konstruktiv und optisch überholt wieder umfassend nutzbar gemacht werden. Revitalisierung bezeichnet somit die Wiederbelebung oder Weiterentwicklung einer Bestandsimmobilie durch bauliche Maßnahmen unter Beibehaltung der ursprünglichen Nutzungsart.
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Wann sollte ein Grundstück im Rahmen einer Projektentwicklung gekauft werden?
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Eine wichtige Aufgabe innerhalb der Projektentwicklung ist der Erwerb des zu entwickelnden Grundstücks. Da ohne passendes Grundstück keine Projektentwicklung möglich ist (im betriebswirtschaftlichen Sinne stellt das Grundstück einen zentralen Produktionsfaktor dar), kann der Grundstückskauf nicht erst nach Abschluss aller Planungen erfolgen. Gleichwohl besteht stets das Risiko, dass es im Zuge der weiteren Planung zu Erkenntnissen kommt, die einen Stopp der weiteren Projektentwicklung bedingen. Die signifikant hohe Kostenposition „Grundstück“ wäre damit verloren bzw. es ergäben sich zumindest Verluste aus Transaktionskosten, Finanzierungen und marktbezogenen Wertveränderungen. Es besteht somit stets ein Konfliktverhältnis zwischen dem Risiko eines Grundstücksverlustes (durch zu späte Kaufbemühungen) und dem Risiko eines Kapitalverlustes (durch zu frühen Ankauf). Grundsätzlich sollte parallel zu den ersten Planungsphasen der Projektentwicklung versucht werden, das Grundstück kostengünstig und frühzeitig zu sichern, ohne dass damit bereits höhere Auszahlungen verbunden sind.
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Was sind Ausnahmen für eine Bebauung im Außenbereich?
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- Privilegierte Vorhaben sind abschließend im Gesetz benannt und betreffen primär Land- und Forstwirtschaft, Wind- und Wasserkraftanlagen.
- Begünstigte Vorhaben beziehen sich auf bestehende zulässige bauliche Anlagen und haben geringere Anforderungen an die Prüfungskriterien; so z. B. Umnutzung eines Bauernhofes, Abbruch oder Neubau eines bestehenden Wohnhauses.
- Sonstige Einzelfälle sind meist für den sogenannten „Außenbereich im Innenbereich“, d. h. größere unbebaute Flächen innerhalb der Gemeinde z. B. ehemalige Bahngelände. Im klassischen Außenbereich sind Ausnahmegenehmigungen in der Regel kaum möglich (Prüfung einer Beeinträchtigung der Landschaft steht dem entgegen).
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Wie kann das Mietrecht abgegrenzt werden?
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Im deutschen Mietrecht elementar ist die Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaum. Das entsprechende Mietrecht weist wesentliche Unterschiede auf. Hintergrund ist die besondere Ausgestaltung des Wohnraummietrechts zur Durchsetzung sozialpolitischer Zwecke (Mieter- schutz). Dies beinhaltet beispielsweise die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters, eine Begrenzung der Miethöhe, ein fallweises Zweckentfremdungsverbot (Schutz vor Umwidmung) und ergänzend dazu eine tendenziell mieterfreundliche Rechtsprechung bei richterlichen Entscheidungen. Für die Qualifikation ist der Wille der Vertragsparteien maß- geblich. Für die Zuordnung zum Wohn- oder Gewerberaummietrecht spielt die gewollte End- nutzung eine untergeordnete Rolle. Ist der Mietzweck beispielsweise die Weitergabe von Woh- nungen an Dritte, so handelt es sich in der Regel um ein gewerbliches Mietverhältnis. Bei Mischnutzungen ist der Schwerpunkt der Nutzung maßgeblich.

Ein Mietvertrag kann unmittelbar verhandelt und geschlossen werden. Bei komplexen gewerb- lichen Mietverträgen ist häufig ein Vorvertrag bzw. eine unverbindliche Absichtserklärung vorgeschaltet (Letter of Intent). Sie ermöglicht beispielsweise weitere Prüfungen, die Abstimmung baulicher Änderungen oder gegebenenfalls auch einen Neubau unter Berücksichtigung der Wünsche des Mieters. Ebenfalls nur bei gewerblichen Mietverträgen üblich sind komplexere Vereinbarungen zur Miethöhe (z. B. vom Umsatz oder anderen Referenzgrößen abhängige Mietverträge) und weitergehende Optionen (z. B. Flächenerweiterung, Verlängerung) (Metzner 2014, o. S.).
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Festgestellte Unzulässigkeit eines Bauvorhabens = scheitern des Projektes? '
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Eine festgestellte Unzulässigkeit des Bauvorhabens hat nicht zwangsläufig das Scheitern des Projektes zur Folge. Durch Änderung von Bauleitplänen für individuelle Vorhaben können die Rahmenbedingungen so verändert werden, dass eine Zulässigkeit des Bauvorhabens möglich wird.
Dazu sind folgende Möglichkeiten gegeben:
  • -Änderung des bestehenden B-Plans,
  • -Aufstellen eines neuen B-Plans.
  • -gegebenenfalls Anpassung des Flächennutzungsplans.



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Q:
Welchen Zweck verfolgt die Gliederung in Ober-, Mittel und Grundzentren?
A:
• Konzentration von Ressourcen,
• Bündelung von Wegen,
• Minimierung des Flächenverbrauchs,
• flächendeckende Versorgung,
• Abstimmung von Funktionen,
• Ableitung eines Entwicklungsrahmens.
Q:
Der Flächennutzungsplan
A:
- stellt den vorbereitenden Bauleitplan dar
- umfasst das gesamte Gemeindegebiet,
- hebt die Grundzüge der Flächennutzung hervor,
- hat lediglich amtsinterne Bindung,
- enthält Darstellungen, die nach Vorgabe des BauGB, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vorzunehmen sind.
Q:
Worauf basiert der Bauvertrag?
A:
BGB
Q:
Was sind die wesentlichen Rechtsquellen des öffentlichen Baurechts?
A:
• Baugesetzbuch (BauGB),
• Landesbauordnungen,
• Raumordnungsgesetz,
• weitere Verordnungen, z. B. Umweltschutzgesetze.
Q:
Grenzen Sie öffentliches und privates Baurecht voneinander ab.
A:
Das öffentliche Baurecht umfasst alle Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen. Der Staat verfügt über wirksame Mittel zur Durchsetzung der Vorschriften, wie z. B. Anordnungen/Genehmigungen und behördliche Verwaltungsakte. Die hierfür zuständige Entscheidungsinstanz ist das jeweilige Verwaltungsgericht.
Das private Baurecht dagegen regelt die Beziehungen zwischen den an der Planung und Errichtung eines Bauwerks beteiligten Parteien. Es ist nicht speziell kodifiziert, sondern basiert fallweise auf den Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
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Q:
Was sind Gründe für Praxisprobleme im Immobilienmanagement?
A:
Praxisprobleme im Immobilienmanagement resultieren oft aus existierenden und nicht in Angriff genommenen Managementdefiziten. Dafür kann es verschiedene Gründe geben:

  • die fehlende Qualifikation des Managements und der Mitarbeiter,
  • fehlende Instrumentarien zur Steuerung und Analyse,
  • fehlende Daten zur Erkennung der Schwachstellen.
Q:
Was ist die VOB?
A:
  • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
  • Die VOB ist kein Gesetz und keine staatliche Verordnung. Sie wird vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) herausgegeben, einem nichtrechtsfähigen Verein. Zweck des Vereins ist die Erarbeitung von Grundsätzen zur Vergabe und Abwicklung von öffentlichen Bauvorhaben. Mitglieder des Vereins sind diverse Interessenträger, wie öffentliche Auftraggeber, Verbände, Bau- und Industrieunternehmen sowie die Politik.
Q:
Was beinhaltet die Revitalisierung einer Immobilie?
A:
Revitalisierung zielt darauf ab, einem veralteten, sowohl technisch als auch wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll zu bewirtschaftenden Gebäude seine bestimmungsgemäße Funktion wiederzugeben. Durch eine Revitalisierung sollen ungenutzte, leer stehende oder von Leerstand bedrohte Bauwerke technisch funktionell, konstruktiv und optisch überholt wieder umfassend nutzbar gemacht werden. Revitalisierung bezeichnet somit die Wiederbelebung oder Weiterentwicklung einer Bestandsimmobilie durch bauliche Maßnahmen unter Beibehaltung der ursprünglichen Nutzungsart.
Q:
Wann sollte ein Grundstück im Rahmen einer Projektentwicklung gekauft werden?
A:
Eine wichtige Aufgabe innerhalb der Projektentwicklung ist der Erwerb des zu entwickelnden Grundstücks. Da ohne passendes Grundstück keine Projektentwicklung möglich ist (im betriebswirtschaftlichen Sinne stellt das Grundstück einen zentralen Produktionsfaktor dar), kann der Grundstückskauf nicht erst nach Abschluss aller Planungen erfolgen. Gleichwohl besteht stets das Risiko, dass es im Zuge der weiteren Planung zu Erkenntnissen kommt, die einen Stopp der weiteren Projektentwicklung bedingen. Die signifikant hohe Kostenposition „Grundstück“ wäre damit verloren bzw. es ergäben sich zumindest Verluste aus Transaktionskosten, Finanzierungen und marktbezogenen Wertveränderungen. Es besteht somit stets ein Konfliktverhältnis zwischen dem Risiko eines Grundstücksverlustes (durch zu späte Kaufbemühungen) und dem Risiko eines Kapitalverlustes (durch zu frühen Ankauf). Grundsätzlich sollte parallel zu den ersten Planungsphasen der Projektentwicklung versucht werden, das Grundstück kostengünstig und frühzeitig zu sichern, ohne dass damit bereits höhere Auszahlungen verbunden sind.
Q:
Was sind Ausnahmen für eine Bebauung im Außenbereich?
A:
- Privilegierte Vorhaben sind abschließend im Gesetz benannt und betreffen primär Land- und Forstwirtschaft, Wind- und Wasserkraftanlagen.
- Begünstigte Vorhaben beziehen sich auf bestehende zulässige bauliche Anlagen und haben geringere Anforderungen an die Prüfungskriterien; so z. B. Umnutzung eines Bauernhofes, Abbruch oder Neubau eines bestehenden Wohnhauses.
- Sonstige Einzelfälle sind meist für den sogenannten „Außenbereich im Innenbereich“, d. h. größere unbebaute Flächen innerhalb der Gemeinde z. B. ehemalige Bahngelände. Im klassischen Außenbereich sind Ausnahmegenehmigungen in der Regel kaum möglich (Prüfung einer Beeinträchtigung der Landschaft steht dem entgegen).
Q:
Wie kann das Mietrecht abgegrenzt werden?
A:
Im deutschen Mietrecht elementar ist die Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaum. Das entsprechende Mietrecht weist wesentliche Unterschiede auf. Hintergrund ist die besondere Ausgestaltung des Wohnraummietrechts zur Durchsetzung sozialpolitischer Zwecke (Mieter- schutz). Dies beinhaltet beispielsweise die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters, eine Begrenzung der Miethöhe, ein fallweises Zweckentfremdungsverbot (Schutz vor Umwidmung) und ergänzend dazu eine tendenziell mieterfreundliche Rechtsprechung bei richterlichen Entscheidungen. Für die Qualifikation ist der Wille der Vertragsparteien maß- geblich. Für die Zuordnung zum Wohn- oder Gewerberaummietrecht spielt die gewollte End- nutzung eine untergeordnete Rolle. Ist der Mietzweck beispielsweise die Weitergabe von Woh- nungen an Dritte, so handelt es sich in der Regel um ein gewerbliches Mietverhältnis. Bei Mischnutzungen ist der Schwerpunkt der Nutzung maßgeblich.

Ein Mietvertrag kann unmittelbar verhandelt und geschlossen werden. Bei komplexen gewerb- lichen Mietverträgen ist häufig ein Vorvertrag bzw. eine unverbindliche Absichtserklärung vorgeschaltet (Letter of Intent). Sie ermöglicht beispielsweise weitere Prüfungen, die Abstimmung baulicher Änderungen oder gegebenenfalls auch einen Neubau unter Berücksichtigung der Wünsche des Mieters. Ebenfalls nur bei gewerblichen Mietverträgen üblich sind komplexere Vereinbarungen zur Miethöhe (z. B. vom Umsatz oder anderen Referenzgrößen abhängige Mietverträge) und weitergehende Optionen (z. B. Flächenerweiterung, Verlängerung) (Metzner 2014, o. S.).
Interactive

Q:
Festgestellte Unzulässigkeit eines Bauvorhabens = scheitern des Projektes? '
A:
Eine festgestellte Unzulässigkeit des Bauvorhabens hat nicht zwangsläufig das Scheitern des Projektes zur Folge. Durch Änderung von Bauleitplänen für individuelle Vorhaben können die Rahmenbedingungen so verändert werden, dass eine Zulässigkeit des Bauvorhabens möglich wird.
Dazu sind folgende Möglichkeiten gegeben:
  • -Änderung des bestehenden B-Plans,
  • -Aufstellen eines neuen B-Plans.
  • -gegebenenfalls Anpassung des Flächennutzungsplans.



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