Immobilienbewertung at IU Internationale Hochschule | Flashcards & Summaries

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Lernmaterialien für Immobilienbewertung an der IU Internationale Hochschule

Greife auf kostenlose Karteikarten, Zusammenfassungen, Übungsaufgaben und Altklausuren für deinen Immobilienbewertung Kurs an der IU Internationale Hochschule zu.

TESTE DEIN WISSEN
Dem Bewerter stellen sich von Anfang an viele Fragen, mit denen er sich im Rahmen seiner Sachverständigentätigkeit intensiv befassen muss. 
Ist die Immobilie ihren Preis wert?
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TESTE DEIN WISSEN
  • Durch Standortgebundenheit spielt sie Lage große Rolle. Wie wird sie eingewertet?
  • Es gibt kein in Größe oder Zustand vergleichbares Gebäude in unmittelbarer Nähe. Wie kann trotzdem ein neutraler Wert kalkuliert werden?
  • Das Gebäude auf dem Grundstück ist schon etwas älter. Wie wird der Wertverfall über die Jahre berücksichtigt?
  • Das Gebäude könnte auch abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, der selbst genutzt oder vermietet werden kann. Wie finden die Nutzungen Einfluss in die Bewertung?
  • Aufgrund des aktuell sehr vitalen Marktgeschehens kann sich der Marktwert schnell verändern. Kann die aktuelle Marktdynamik berücksichtigt werden?
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Einheitswert (steuerlicher Bedarfswert) gesetzliche Definition § 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz
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„Der gemeine Wert (Einheitswert) wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
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Bewertungsnormen - Blue Book (internationale Standards)
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TESTE DEIN WISSEN
  • European Valuation Standards der TEGoVA - the European Group of Valuer‘s Associations -> Blue Book
  • 8. Auflage 2016
  • Bewertungsstandards, die sich nicht nur auf den Marktwert beziehen
  • Andere immobilienwirtschaftliche Kenngrößen - Mortgage Lending Value (eine Art Beleihungswert)
  • Berufsstandards sowie
  • Vorgaben zum Bewertungsprozess und zu
  • Kernkapitalanforderungen in der EU
  • Auch Leitlinien und Kommentare zu aktuellen Bewertungstrends - automatisierte Bewertungsvorgänge 
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Bodenrichtwerte 
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TESTE DEIN WISSEN
  • Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte von unbebauten Grundstücken - also des Bodens - die ebenfalls von den Gutachterausschüssen ermittelt werden 
  • In sogenannten Bodenrichtwertkarten werden Bodenrichtwertzonen identifiziert und markiert, welche über ähnliche bis gleiche Nutzungsverhältnisse und Lagequalität verfügen und schließlich durchschnittlich und pro Quadratmeter Fläche bepreist
  • Bodenrichtwerte können auch in bebauten Gebieten ermittelt und ausgewiesen werden -> nach § 196 BauGB ist dann jedoch der Bodenrichtwert anzugeben, der sich auf unbebauten Boden beziehen würde
  • Bodenrichtwerte sind nicht mit dem Vergleichswert aus dem Vergleichswertverfahren gleichzusetzen 
  • Bodenrichtwerte beziehen sich auf lage- und gebietsspezifische Grundstücke, aber nicht auf das individuelle Grundstück im Speziellen
  • De Vergleichswert unterscheidet sich insbesondere dadurch, dass die individuellen Eigenschaften des Grundstücks (Zuschnitt, Lage, Topografie, Altlasten oder Ähnliches) eben nicht eingepreist wurden 
  • Gibt es in der unmittelbaren Nachbarschaft keine geeigneten oder zu wenige vergleichbare Grundstücke, so können Transaktionen aus vergleichbaren Gebieten im Sinne des § 15 Abs. 1 S.2 ImmoWertV herangezogen werden 
  • Solche Gebiete können andere Gebietskörperschaften sein, die hinsichtlich ihrer Lagestruktur und Einwohnerzahl dem Ort des Bewertungsobjektes ähneln
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Sachwertverfahren nach ImmoWertV 
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  • Ableitung des Marktwerts auf Grundlage von Herstellkosten 
  • Herstellkosten wurden tatsächlich bezahlt -> ABER: Preis/Wert und Kosten sind völlig andere Konzepte! (Kostentreiber eines Bauprojektes können anders gelagert sein z.b schlechter Verhandlungserfolg; Auch Verkauf unter früheren Kosten ist denkbar) 
  • -> FOLGLICH: Herstellkosten können nur als Ausgangsgröße gelten, weitere Rechenschritte und Anpassungen sind nötig, um den Marktwert zu ermitteln 

  • §§ 21-23 ImmoWertV definiert 
  • Völlig anderer Denkansatz als bei den anderen Verfahren der ImmoWertV 
  • Grundlegende Eingabeparameter des Sachwertverfahrens liegen dem Grundstücksmarktgeschehen zunächst sehr fremd 
  • Grundlage der Kalkulation: Ermittlung der Herstellkosten 
  • Einflussfaktoren, die den Sachwert im Allgemeinen beeinflussen:
          -> Bodenwert gemäß lokal zuständigen Gutachterausschuss
          -> Herstellungskosten gemäß Sachwertrichtlinie, somit insbesondere Art des Gebäudes, Art und Standard der Bauausführung, Keller, Ausbauzustand des Dachgeschosses, Qualität der Gewerke, inklusive Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Heizung etc.
  • § 22 ImmoWertV definiert den Sachwert also als Ermittlung der Herstellkosten von Gebäuden unter Berücksichtigung ihres Alters, baulicher Mängel und Schäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände 
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Unmittelbares Vergleichswertverfahren vs. Mittelbares Vergleichswertverfahren
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Unmittelbares Vergleichswertverfahren:
  • unmittelbarer Preisvergleich
  • Welche Vergleichspreise wurden zeitgleich zum Bewertungsstichtag für vergleichbare Immobilien bezahlt? -> Verkehrswert einer Immobilie wird direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet
  • Beispiel: Neubaugebiet, mehrere Parzellen, deren Verkauf am gleichen Tag beurkundet wird
  • Problem: keine direkten Vergleichstransaktionen, die wirklich alle Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks erfüllen + Heterogenität der Immobilien (kaum eine Immobilie ist zu 100% mit einer anderen vergleichbar) + noch immer nicht optimale Markttransparenz 

Mittelbares Vergleichswertverfahren:
  • mittelbarer Preisvergleich
  • Vergleichspreise von unterschiedlichen Verkaufszeitpunkten führen zu größerer Stichprobe
  • Unterschiedliche Charakteristiken der (dennoch grundsätzlich vergleichbaren) Immobilien 
  • Die Unterschiede der mittelbaren Vergleichspreise zum Bewertungsgrundstück sind durch Umrechnungen bzw. Zu - oder Abschläge an die Gegebenheiten anzupassen
  • Rechtsprechung: Abweichungen in Form von Zu- oder Abschlägen von 30 bis 35% maximal zulässig 
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Profit Method (spezielle Verfahren zur Wertermittlung)
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  • Synonyme: Gewinnmethode, Profits Methods oder Profits Approach
  • Bewertung von Immobilien, bei denen der Betrieb der Immobilie als wesentlicher Werttreiber zu sehen ist -> insofern wird auch die Immobilie gedanklich als Unternehmen betrachtet
  • Zu diesen Immobilien gehören vorrangig Betreiberimmobilien wie z.b. Theater, Kinos oder auch Parkhäuser und Hotels
  • Bei diesen Immobilien ist die Drittverwendungsfähigkeit häufig eingeschränkt, steht doch das Potenzial zur Gewinnrealisierung mit dem spezifischen Betrieb der Immobilie im Vordergrund -> Grundidee ist die Bewertung durch Ermittlung einer „maximal erzielbaren Miete“ im Rahmen des Betriebs

  • Einfachste Variante: „Total Earnings Method“ - basiert auf früheren Einnahmen und Ausgaben des Betriebs
  • Es werden die Bruttojahreserträge erfasst und gemittelt, bevor dann die Betriebskosten sowie ein angemessener Gewinnanteil für den Betreiber abgezogen werden -> übrig bleibt der für die Miete erwirtschaftete und aufbringbare Betrag, der dann kapitalisiert werden kann, um zum Immobilienwert zu gelangen
  • Problematisch: Erträge werden aus Vergangenheitswerten ermittelt, die jedoch konjunkturellen oder auch betriebsbedingten Schwankungen unterliegen können
  • Auch stellt es sich häufig als schwierig heraus, den angemessenen Gewinnanteil zu berechnen, da hierfür vergleichbare Markttransaktionen vorliegen müssten, die in der Realität sehr selten sind

  • Capitalized Earnings Method - basiert auf zukunftsgerichteten, periodischen Annahmen zu Einnahmen und Ausgaben des Betriebs, die ggf. aber auch Basis der Vergangenheit prognostiziert werden
  • Kann Schwankungen im Zeitverlauf (beispielsweise saisonale oder konjunkturelle) berücksichtigen
  • Explizite, periodische Berücksichtigung von Instandhaltungsaufwendungen oder Renovierungskosten
  • Nachteil: Schätzunsicherheit, insbesondere über längere Zeiträume, folglich Bestimmung eines angemessenen Diskontierungszinssatzes schwierig
  • Empfehlung: Profit Method als Ergänzung zu anderen Bewertungsverfahren anwenden oder diese zur weiteren Plausibilisierung heranziehen
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Investment Approach 
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  • Internationales Gegenstück zum Ertragswertverfahren, auch Investment Method genannt
  • Wird ebenfalls bevorzugt bei solchen Immobilien angewendet, die der Ertragserzielung dienen - also vermieteten Objekten mit Wohn-und Gewerbenutzung, nicht jedoch bei unbebauten Grundstücken 
  • Wesentlicher Unterschied zwischen beiden Verfahren ist die Tatsache, dass der Investment Approach Boden und Gebäude als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet, während das Ertragswertverfahren Boden und bauliche Anlage explizit auftrennt und eigenständige Berechnungen für beide Elemente vorsieht 

  • Weiterer Unterschied zeigt sich in Ermittlung des Reinertrags -> hier werden generell auch alle Bewirtschaftungskosten, die beim Vermieter verbleiben, in Abzug gebracht, insbesondere in Vermietermärkten handelt es sich dabei z.b. in Großbritannien jedoch häufig um „full repairing and insuring leases“, also Mietverträge, bei denen dem Mieter alle Instandhaltungs- und Versicherungskosten verbleiben bzw. umgelegt werden
  • Grundsätzlich verbleiben somit beim Vermieter dann nur noch seine eigenen Verwaltungskosten
  • Zwar unterstellt auch der Investment Approach grundsätzlich gleichbleibende Nettoerträge für die Zukunft (man spricht vom Growth-Implicit-Modell) und betrachtet künftige Mieterhöhungen nicht extra -> dennoch werden in der Bewertungspraxis Großbritanniens oft auch solche Mieterhöhungen berücksichtigt, die bereits feststehen (Growth-Explicit-Modell)

  • Dritter Unterschied besteht darin, dass der Vervielfältiger über eine ewige Rente gebildet wird, d.h. den Kehrwert des Kapitalisierungszinssatzes darstellt, und mit diesem Reinerträge dann direkt multipliziert werden
  • Im Ertragswertverfahren findet neben der Aufspaltung von Boden- und Gebäudeanteil auch eine Ermittlung des Vervielfältigers auf Basis von (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauern statt, um dem Gebäudealter und dem qualitativen Zustand des Gebäudes Rechnung zu tragen
  • In Großbritannien werden diese Faktoren im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt, wobei der Kapitalisierungszinssatz kleiner ausfällt, wenn es sich um ein besonders junges oder besonders hochwertiges Gebäude handelt, und höher, wenn zusätzliche Risiken z.b. aus veraltetem Gebäudebestand oder schlechter Gebäudequalität oder geringer Restnutzungsdauer einschlägig sind 
  • Aus diesem Grund bezeichnet man den Kapitalisierungszinssatz im internationalen Zusammenhang auch als „All Risks Yield“, wobei der grundlegende All Risk Yield ähnlich wie der Liegenschaftszinssatz durch Berücksichtigung von Kaufpreisen und Reinerträgen ermittelt wird
  • -> Liegenschaftszinssatz und All Risk Yield sind jedoch aus diesem Grund auch nicht identisch 
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Normalherstellkosten 
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TESTE DEIN WISSEN
  • Normalherstellkosten sind die Ausgangsgröße der Kalkulation gemäß § 22 ImmoWertV beim Sachwertverfahren 
  • DEFINITION (Abs. 2): „Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären.“ 
  • Es handelt sich um Bruttopreise für die Kostengruppen 300 und 400 gemäß DIN 276 inklusive Mehrwertsteuer (300: Bauwerk-Baukonstruktionen, 400: Bauwerk-Technische Anlagen)
  • Normalherstellkosten der Fassung 2010 (NHK 2010) enthalten auch die Baunebenkosten (Planungskosten, Kosten der Baudurchführung sowie öffentlich-rechtliche Prüfungs-und Genehmigungsgebühren), die ältere Fassung 2005 (NHK 2005) enthielt diese nicht 
  • Wenn Gebäude, von den Normalherstellkosten nicht erfasste, Einrichtungen oder Bauteile oder spezielle bauliche Anlagen umfasst, sind diese durch Zu-und Abschläge auf NHK 2010 zu berücksichtigen, sofern es dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht
  • Baukostenindex des Baukosteninformationszentrums der deutschen Architektenkammer (BKI 2019): -> Datensatz von Kostenkennziffern, der neu abgerechnete Projekte widerspiegelt (Beispielhafte Gebäude mit Stichtag und tatsächlichen Kosten)
       -> ABER: Auf die Kosteninformationen hieraus darf nur zurückgegriffen werden, wenn die Normalherstellkosten keine entsprechenden Daten bereitstellen
  • ACHTUNG! Baukostenindex ≠ Baupreisindex
  • Baupreisindex misst durchschnittliche Kostenentwicklung über Jahre hinweg und reflektiert keine genauen Baukosten, sondern nur einen Indexwert 
  • Z.B. Indexstand 2010 -100,0 | Indexstand 2018 - 117,2 | Kostenveränderung = 117,2/100,0=17,2%
  • Normalherstellkosten können auch regional angepasst werden -> Regionalfaktoren 

  • Da Normalherstellkosten zuletzt 2010 ermittelt wurden, sind sie mithilfe von Multiplikation mit Indexständen von Baupreisindexreihen an den Wertermittlungsstichtag umzurechnen
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Umrechnungskoeffizienten 
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  • Unterschiede eines Bewertungsgrundstücks z.B. in der Grundstücksfläche oder im Maß der baulichen Nutzbarkeit zum Vergleichsgrundstück können über Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen werden 
  • Umrechnungskoeffizienten werden von Gutachterausschüssen für die jeweilige Region ermittelt 

  • Gegeben sei ein zu bewertendes Grundstück in Berlin von 900m2 mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 1,9 
  • Somit können rund 360m2 des Grundstücks (0,4 • 900m2) bebaut werden und eine Bruttogrundfläche von 1.710 m2 (1,9 • 900m2) geschaffen werden
  • Ein geeignetes Vergleichsgrundstück ist nur jeweils 600m2 groß, lässt jedoch eine intensivere bauliche Nutzung in Form einer Grundflächenzahl von 0,5 und einer Geschossflächenzahl von 2,2 zu -> Dieses Vergleichsgrundstück zeigt einen Bodenwert von 800€/m2 
  • Der Gutachterausschuss in Berlin weist die folgenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten aus: Für Bewertungsgrundstück 1,9 = 0,9570 und für Vergleichsgrundstück 2,2 = 1,0831
  • Nun Umrechnung mit Umrechnungskoeffizienten: 
                 Wert (bezogen auf 1,9) = 800€/m2  • 0,9570/1,0831 = 706, 86 €/m2

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Comparison Approach 
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  • Internationales Äquivalent zum Vergleichswertverfahren 
  • Synonyme: Comparative Method, Value Comparison, Direct Value Comparison Approach
  • Vergleichspreise = Comparables
  • Dies geschieht ggf. ebenfalls unter Einbeziehung von Zu- und Abschlägen zur Kompensation mangelnder Vergleichbarkeit, wobei die Zu-und Abschläge vom sachkundigen Bewerter zu quantifizieren sind und die Zahl der Anpassungen auch mit der Belastbarkeit der Bewertung (negativ) korreliert
  • Sprich: Je mehr Anpassungen, desto schlechter gilt die Bewertung 
  • Auch im internationalen Umfeld beschränkt sich die Anwendung des Comparison Approaches im Wesentlichen auf Reihenhäuser, Wohnungen in Eigentumswohnanlagen und unbebaute Grundstücke, da sich hier eher homogene Vergleichsobjekte finden lassen
  • Insbesondere angelsächsische Immobilienmärkte gelten generell als weitaus transparenter
  • Unterschied zum deutschen Vergleichswertverfahren eher praktischer Natur / anwendungsbezogen:
  • In Großbritannien wird der Comparison Approach ebenfalls bei Einfamilienhäusern häufiger angewendet als bei deutschen Einfamilienhäusern
  • Höhere Transparenz von Immobilienwerten in britischen Großstädten, wo Berkäufe häufig mit echten Transaktionspreisen und unter Angabe der Adresse publik gemacht werden
  • Aber auch die eher homogenen bis monotonen Siedlungsstrukturen bzw. Gebäudetypen
  • Datenschutzrechtlich ist die Situation in Deutschland restriktiver
  • So werden selbst in Gerichtsferien Gutachten häufig anonymisierte Vergleichsgrundstücke angeführt
  • Die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse untersagen zudem vereinzelt die Veröffentlichung konkreter Vergleichsgrundstücke aus der Kaufpreissammlung 
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Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV
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TESTE DEIN WISSEN
  • Grundidee ist der Preisvergleich 
  • ist in den §§ 15 und 16 ImmoWertV nur relativ oberflächlich und grundsätzlich geregelt -> konkrete Ablauf der Vergleichswertermittlung ergibt sich aus der Vergleichswertrichtlinie (im Abblaufschema abgebildet)

  • Anwendung des Vergleichwertverfahrensnist an folg. Anforderungen gekoppelt:
  • hinreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke
  • Realisierung der Vergleichspreise möglichst zeitnah zum Bewertungsstichtag
  • Ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen, wobei „ausreichend“ eher an der Aussagekraft als der reinen Anzahl der Vergleichswerte allein zu bemessen ist 
-> man unterscheidet unmittelbarer und mittelbarer Vergleich
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  • 1366534 Karteikarten
  • 22680 Studierende
  • 536 Lernmaterialien

Beispielhafte Karteikarten für deinen Immobilienbewertung Kurs an der IU Internationale Hochschule - von Kommilitonen auf StudySmarter erstellt!

Q:
Dem Bewerter stellen sich von Anfang an viele Fragen, mit denen er sich im Rahmen seiner Sachverständigentätigkeit intensiv befassen muss. 
Ist die Immobilie ihren Preis wert?
A:
  • Durch Standortgebundenheit spielt sie Lage große Rolle. Wie wird sie eingewertet?
  • Es gibt kein in Größe oder Zustand vergleichbares Gebäude in unmittelbarer Nähe. Wie kann trotzdem ein neutraler Wert kalkuliert werden?
  • Das Gebäude auf dem Grundstück ist schon etwas älter. Wie wird der Wertverfall über die Jahre berücksichtigt?
  • Das Gebäude könnte auch abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, der selbst genutzt oder vermietet werden kann. Wie finden die Nutzungen Einfluss in die Bewertung?
  • Aufgrund des aktuell sehr vitalen Marktgeschehens kann sich der Marktwert schnell verändern. Kann die aktuelle Marktdynamik berücksichtigt werden?
Q:
Einheitswert (steuerlicher Bedarfswert) gesetzliche Definition § 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz
A:
„Der gemeine Wert (Einheitswert) wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
Q:
Bewertungsnormen - Blue Book (internationale Standards)
A:
  • European Valuation Standards der TEGoVA - the European Group of Valuer‘s Associations -> Blue Book
  • 8. Auflage 2016
  • Bewertungsstandards, die sich nicht nur auf den Marktwert beziehen
  • Andere immobilienwirtschaftliche Kenngrößen - Mortgage Lending Value (eine Art Beleihungswert)
  • Berufsstandards sowie
  • Vorgaben zum Bewertungsprozess und zu
  • Kernkapitalanforderungen in der EU
  • Auch Leitlinien und Kommentare zu aktuellen Bewertungstrends - automatisierte Bewertungsvorgänge 
Q:
Bodenrichtwerte 
A:
  • Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte von unbebauten Grundstücken - also des Bodens - die ebenfalls von den Gutachterausschüssen ermittelt werden 
  • In sogenannten Bodenrichtwertkarten werden Bodenrichtwertzonen identifiziert und markiert, welche über ähnliche bis gleiche Nutzungsverhältnisse und Lagequalität verfügen und schließlich durchschnittlich und pro Quadratmeter Fläche bepreist
  • Bodenrichtwerte können auch in bebauten Gebieten ermittelt und ausgewiesen werden -> nach § 196 BauGB ist dann jedoch der Bodenrichtwert anzugeben, der sich auf unbebauten Boden beziehen würde
  • Bodenrichtwerte sind nicht mit dem Vergleichswert aus dem Vergleichswertverfahren gleichzusetzen 
  • Bodenrichtwerte beziehen sich auf lage- und gebietsspezifische Grundstücke, aber nicht auf das individuelle Grundstück im Speziellen
  • De Vergleichswert unterscheidet sich insbesondere dadurch, dass die individuellen Eigenschaften des Grundstücks (Zuschnitt, Lage, Topografie, Altlasten oder Ähnliches) eben nicht eingepreist wurden 
  • Gibt es in der unmittelbaren Nachbarschaft keine geeigneten oder zu wenige vergleichbare Grundstücke, so können Transaktionen aus vergleichbaren Gebieten im Sinne des § 15 Abs. 1 S.2 ImmoWertV herangezogen werden 
  • Solche Gebiete können andere Gebietskörperschaften sein, die hinsichtlich ihrer Lagestruktur und Einwohnerzahl dem Ort des Bewertungsobjektes ähneln
Q:
Sachwertverfahren nach ImmoWertV 
A:
  • Ableitung des Marktwerts auf Grundlage von Herstellkosten 
  • Herstellkosten wurden tatsächlich bezahlt -> ABER: Preis/Wert und Kosten sind völlig andere Konzepte! (Kostentreiber eines Bauprojektes können anders gelagert sein z.b schlechter Verhandlungserfolg; Auch Verkauf unter früheren Kosten ist denkbar) 
  • -> FOLGLICH: Herstellkosten können nur als Ausgangsgröße gelten, weitere Rechenschritte und Anpassungen sind nötig, um den Marktwert zu ermitteln 

  • §§ 21-23 ImmoWertV definiert 
  • Völlig anderer Denkansatz als bei den anderen Verfahren der ImmoWertV 
  • Grundlegende Eingabeparameter des Sachwertverfahrens liegen dem Grundstücksmarktgeschehen zunächst sehr fremd 
  • Grundlage der Kalkulation: Ermittlung der Herstellkosten 
  • Einflussfaktoren, die den Sachwert im Allgemeinen beeinflussen:
          -> Bodenwert gemäß lokal zuständigen Gutachterausschuss
          -> Herstellungskosten gemäß Sachwertrichtlinie, somit insbesondere Art des Gebäudes, Art und Standard der Bauausführung, Keller, Ausbauzustand des Dachgeschosses, Qualität der Gewerke, inklusive Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Heizung etc.
  • § 22 ImmoWertV definiert den Sachwert also als Ermittlung der Herstellkosten von Gebäuden unter Berücksichtigung ihres Alters, baulicher Mängel und Schäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände 
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Q:
Unmittelbares Vergleichswertverfahren vs. Mittelbares Vergleichswertverfahren
A:
Unmittelbares Vergleichswertverfahren:
  • unmittelbarer Preisvergleich
  • Welche Vergleichspreise wurden zeitgleich zum Bewertungsstichtag für vergleichbare Immobilien bezahlt? -> Verkehrswert einer Immobilie wird direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet
  • Beispiel: Neubaugebiet, mehrere Parzellen, deren Verkauf am gleichen Tag beurkundet wird
  • Problem: keine direkten Vergleichstransaktionen, die wirklich alle Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks erfüllen + Heterogenität der Immobilien (kaum eine Immobilie ist zu 100% mit einer anderen vergleichbar) + noch immer nicht optimale Markttransparenz 

Mittelbares Vergleichswertverfahren:
  • mittelbarer Preisvergleich
  • Vergleichspreise von unterschiedlichen Verkaufszeitpunkten führen zu größerer Stichprobe
  • Unterschiedliche Charakteristiken der (dennoch grundsätzlich vergleichbaren) Immobilien 
  • Die Unterschiede der mittelbaren Vergleichspreise zum Bewertungsgrundstück sind durch Umrechnungen bzw. Zu - oder Abschläge an die Gegebenheiten anzupassen
  • Rechtsprechung: Abweichungen in Form von Zu- oder Abschlägen von 30 bis 35% maximal zulässig 
Q:
Profit Method (spezielle Verfahren zur Wertermittlung)
A:
  • Synonyme: Gewinnmethode, Profits Methods oder Profits Approach
  • Bewertung von Immobilien, bei denen der Betrieb der Immobilie als wesentlicher Werttreiber zu sehen ist -> insofern wird auch die Immobilie gedanklich als Unternehmen betrachtet
  • Zu diesen Immobilien gehören vorrangig Betreiberimmobilien wie z.b. Theater, Kinos oder auch Parkhäuser und Hotels
  • Bei diesen Immobilien ist die Drittverwendungsfähigkeit häufig eingeschränkt, steht doch das Potenzial zur Gewinnrealisierung mit dem spezifischen Betrieb der Immobilie im Vordergrund -> Grundidee ist die Bewertung durch Ermittlung einer „maximal erzielbaren Miete“ im Rahmen des Betriebs

  • Einfachste Variante: „Total Earnings Method“ - basiert auf früheren Einnahmen und Ausgaben des Betriebs
  • Es werden die Bruttojahreserträge erfasst und gemittelt, bevor dann die Betriebskosten sowie ein angemessener Gewinnanteil für den Betreiber abgezogen werden -> übrig bleibt der für die Miete erwirtschaftete und aufbringbare Betrag, der dann kapitalisiert werden kann, um zum Immobilienwert zu gelangen
  • Problematisch: Erträge werden aus Vergangenheitswerten ermittelt, die jedoch konjunkturellen oder auch betriebsbedingten Schwankungen unterliegen können
  • Auch stellt es sich häufig als schwierig heraus, den angemessenen Gewinnanteil zu berechnen, da hierfür vergleichbare Markttransaktionen vorliegen müssten, die in der Realität sehr selten sind

  • Capitalized Earnings Method - basiert auf zukunftsgerichteten, periodischen Annahmen zu Einnahmen und Ausgaben des Betriebs, die ggf. aber auch Basis der Vergangenheit prognostiziert werden
  • Kann Schwankungen im Zeitverlauf (beispielsweise saisonale oder konjunkturelle) berücksichtigen
  • Explizite, periodische Berücksichtigung von Instandhaltungsaufwendungen oder Renovierungskosten
  • Nachteil: Schätzunsicherheit, insbesondere über längere Zeiträume, folglich Bestimmung eines angemessenen Diskontierungszinssatzes schwierig
  • Empfehlung: Profit Method als Ergänzung zu anderen Bewertungsverfahren anwenden oder diese zur weiteren Plausibilisierung heranziehen
Q:
Investment Approach 
A:
  • Internationales Gegenstück zum Ertragswertverfahren, auch Investment Method genannt
  • Wird ebenfalls bevorzugt bei solchen Immobilien angewendet, die der Ertragserzielung dienen - also vermieteten Objekten mit Wohn-und Gewerbenutzung, nicht jedoch bei unbebauten Grundstücken 
  • Wesentlicher Unterschied zwischen beiden Verfahren ist die Tatsache, dass der Investment Approach Boden und Gebäude als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet, während das Ertragswertverfahren Boden und bauliche Anlage explizit auftrennt und eigenständige Berechnungen für beide Elemente vorsieht 

  • Weiterer Unterschied zeigt sich in Ermittlung des Reinertrags -> hier werden generell auch alle Bewirtschaftungskosten, die beim Vermieter verbleiben, in Abzug gebracht, insbesondere in Vermietermärkten handelt es sich dabei z.b. in Großbritannien jedoch häufig um „full repairing and insuring leases“, also Mietverträge, bei denen dem Mieter alle Instandhaltungs- und Versicherungskosten verbleiben bzw. umgelegt werden
  • Grundsätzlich verbleiben somit beim Vermieter dann nur noch seine eigenen Verwaltungskosten
  • Zwar unterstellt auch der Investment Approach grundsätzlich gleichbleibende Nettoerträge für die Zukunft (man spricht vom Growth-Implicit-Modell) und betrachtet künftige Mieterhöhungen nicht extra -> dennoch werden in der Bewertungspraxis Großbritanniens oft auch solche Mieterhöhungen berücksichtigt, die bereits feststehen (Growth-Explicit-Modell)

  • Dritter Unterschied besteht darin, dass der Vervielfältiger über eine ewige Rente gebildet wird, d.h. den Kehrwert des Kapitalisierungszinssatzes darstellt, und mit diesem Reinerträge dann direkt multipliziert werden
  • Im Ertragswertverfahren findet neben der Aufspaltung von Boden- und Gebäudeanteil auch eine Ermittlung des Vervielfältigers auf Basis von (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauern statt, um dem Gebäudealter und dem qualitativen Zustand des Gebäudes Rechnung zu tragen
  • In Großbritannien werden diese Faktoren im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt, wobei der Kapitalisierungszinssatz kleiner ausfällt, wenn es sich um ein besonders junges oder besonders hochwertiges Gebäude handelt, und höher, wenn zusätzliche Risiken z.b. aus veraltetem Gebäudebestand oder schlechter Gebäudequalität oder geringer Restnutzungsdauer einschlägig sind 
  • Aus diesem Grund bezeichnet man den Kapitalisierungszinssatz im internationalen Zusammenhang auch als „All Risks Yield“, wobei der grundlegende All Risk Yield ähnlich wie der Liegenschaftszinssatz durch Berücksichtigung von Kaufpreisen und Reinerträgen ermittelt wird
  • -> Liegenschaftszinssatz und All Risk Yield sind jedoch aus diesem Grund auch nicht identisch 
Q:
Normalherstellkosten 
A:
  • Normalherstellkosten sind die Ausgangsgröße der Kalkulation gemäß § 22 ImmoWertV beim Sachwertverfahren 
  • DEFINITION (Abs. 2): „Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären.“ 
  • Es handelt sich um Bruttopreise für die Kostengruppen 300 und 400 gemäß DIN 276 inklusive Mehrwertsteuer (300: Bauwerk-Baukonstruktionen, 400: Bauwerk-Technische Anlagen)
  • Normalherstellkosten der Fassung 2010 (NHK 2010) enthalten auch die Baunebenkosten (Planungskosten, Kosten der Baudurchführung sowie öffentlich-rechtliche Prüfungs-und Genehmigungsgebühren), die ältere Fassung 2005 (NHK 2005) enthielt diese nicht 
  • Wenn Gebäude, von den Normalherstellkosten nicht erfasste, Einrichtungen oder Bauteile oder spezielle bauliche Anlagen umfasst, sind diese durch Zu-und Abschläge auf NHK 2010 zu berücksichtigen, sofern es dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht
  • Baukostenindex des Baukosteninformationszentrums der deutschen Architektenkammer (BKI 2019): -> Datensatz von Kostenkennziffern, der neu abgerechnete Projekte widerspiegelt (Beispielhafte Gebäude mit Stichtag und tatsächlichen Kosten)
       -> ABER: Auf die Kosteninformationen hieraus darf nur zurückgegriffen werden, wenn die Normalherstellkosten keine entsprechenden Daten bereitstellen
  • ACHTUNG! Baukostenindex ≠ Baupreisindex
  • Baupreisindex misst durchschnittliche Kostenentwicklung über Jahre hinweg und reflektiert keine genauen Baukosten, sondern nur einen Indexwert 
  • Z.B. Indexstand 2010 -100,0 | Indexstand 2018 - 117,2 | Kostenveränderung = 117,2/100,0=17,2%
  • Normalherstellkosten können auch regional angepasst werden -> Regionalfaktoren 

  • Da Normalherstellkosten zuletzt 2010 ermittelt wurden, sind sie mithilfe von Multiplikation mit Indexständen von Baupreisindexreihen an den Wertermittlungsstichtag umzurechnen
Q:
Umrechnungskoeffizienten 
A:
  • Unterschiede eines Bewertungsgrundstücks z.B. in der Grundstücksfläche oder im Maß der baulichen Nutzbarkeit zum Vergleichsgrundstück können über Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen werden 
  • Umrechnungskoeffizienten werden von Gutachterausschüssen für die jeweilige Region ermittelt 

  • Gegeben sei ein zu bewertendes Grundstück in Berlin von 900m2 mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 1,9 
  • Somit können rund 360m2 des Grundstücks (0,4 • 900m2) bebaut werden und eine Bruttogrundfläche von 1.710 m2 (1,9 • 900m2) geschaffen werden
  • Ein geeignetes Vergleichsgrundstück ist nur jeweils 600m2 groß, lässt jedoch eine intensivere bauliche Nutzung in Form einer Grundflächenzahl von 0,5 und einer Geschossflächenzahl von 2,2 zu -> Dieses Vergleichsgrundstück zeigt einen Bodenwert von 800€/m2 
  • Der Gutachterausschuss in Berlin weist die folgenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten aus: Für Bewertungsgrundstück 1,9 = 0,9570 und für Vergleichsgrundstück 2,2 = 1,0831
  • Nun Umrechnung mit Umrechnungskoeffizienten: 
                 Wert (bezogen auf 1,9) = 800€/m2  • 0,9570/1,0831 = 706, 86 €/m2

Q:
Comparison Approach 
A:
  • Internationales Äquivalent zum Vergleichswertverfahren 
  • Synonyme: Comparative Method, Value Comparison, Direct Value Comparison Approach
  • Vergleichspreise = Comparables
  • Dies geschieht ggf. ebenfalls unter Einbeziehung von Zu- und Abschlägen zur Kompensation mangelnder Vergleichbarkeit, wobei die Zu-und Abschläge vom sachkundigen Bewerter zu quantifizieren sind und die Zahl der Anpassungen auch mit der Belastbarkeit der Bewertung (negativ) korreliert
  • Sprich: Je mehr Anpassungen, desto schlechter gilt die Bewertung 
  • Auch im internationalen Umfeld beschränkt sich die Anwendung des Comparison Approaches im Wesentlichen auf Reihenhäuser, Wohnungen in Eigentumswohnanlagen und unbebaute Grundstücke, da sich hier eher homogene Vergleichsobjekte finden lassen
  • Insbesondere angelsächsische Immobilienmärkte gelten generell als weitaus transparenter
  • Unterschied zum deutschen Vergleichswertverfahren eher praktischer Natur / anwendungsbezogen:
  • In Großbritannien wird der Comparison Approach ebenfalls bei Einfamilienhäusern häufiger angewendet als bei deutschen Einfamilienhäusern
  • Höhere Transparenz von Immobilienwerten in britischen Großstädten, wo Berkäufe häufig mit echten Transaktionspreisen und unter Angabe der Adresse publik gemacht werden
  • Aber auch die eher homogenen bis monotonen Siedlungsstrukturen bzw. Gebäudetypen
  • Datenschutzrechtlich ist die Situation in Deutschland restriktiver
  • So werden selbst in Gerichtsferien Gutachten häufig anonymisierte Vergleichsgrundstücke angeführt
  • Die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse untersagen zudem vereinzelt die Veröffentlichung konkreter Vergleichsgrundstücke aus der Kaufpreissammlung 
Q:
Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV
A:
  • Grundidee ist der Preisvergleich 
  • ist in den §§ 15 und 16 ImmoWertV nur relativ oberflächlich und grundsätzlich geregelt -> konkrete Ablauf der Vergleichswertermittlung ergibt sich aus der Vergleichswertrichtlinie (im Abblaufschema abgebildet)

  • Anwendung des Vergleichwertverfahrensnist an folg. Anforderungen gekoppelt:
  • hinreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke
  • Realisierung der Vergleichspreise möglichst zeitnah zum Bewertungsstichtag
  • Ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen, wobei „ausreichend“ eher an der Aussagekraft als der reinen Anzahl der Vergleichswerte allein zu bemessen ist 
-> man unterscheidet unmittelbarer und mittelbarer Vergleich
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