Immobiliarsachenrecht I at Hochschule für Rechtspflege Schwetzingen

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Exkurs ins Grundbuchverfahren


  • Formelles Grundbuchrecht?
  • Materielles Grundbuchrecht?

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  • der Begriff Verfügung?
  • welche § sind im Immobiliarsachenrecht in Bezug auf die Verfügung maßgebend?


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Wesentliche Bestandteile


  • Grundsatz. § 94 erweitert § 93
  • Legaldefinition Wesentlicher Bestandteil einer Sache
  • Scheinbestandteile § 95
  • Sonderfall: Erbraurecht
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welche Personenmehrheiten gibt es in Bezug auf Eigentum?

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Exkurs ins Grundbuchverfahren


Grundsatz der Voreintragung?

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  • Was bedeutet "Auflassung"
  • Legaldefiniton?

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Beschränkte dingliche Rechte

was ist das?

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Definition Grundstück

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Rechtenschuld?

Grundschuld?


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Grundsätze 

des Sachenrechts und des Immobiliarsachenrechts?


5 Stück

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Publizitätsprinzip

 

3 Funktionen im Zusammenhang mit dem Grundbuch?

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Exkurs ins Grundbuchverfahren


Antragsprinzip § 13 GBO?

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Immobiliarsachenrecht I

Exkurs ins Grundbuchverfahren


  • Formelles Grundbuchrecht?
  • Materielles Grundbuchrecht?

Grundbuchverfahren

 

Zu unterscheiden:

 

a. Formelles Grundbuchrecht

die Vorschriften die die Einrichtung der Grundbuchbehörde und Grundbücher und das bei der Eintragung und Löschung zu beachtende Verfahren regeln. Systematisch geht es also um die Frage wie eine Grundbuchänderung umgesetzt wird.
 = GBO 114 Registernummer


b. Materielles Grundbuchsrecht

beschäftigt sich mit den Aspekten der Wirksamkeit und des konkreten Inhalts grundbuchrechtlicher Rechtsvorgänge und regelt damit das "ob" einer Rechtsänderung


=BGB (Ausnahme: § 3 (I) S. 2GBO = wichtig)) 49 GBO = nicht so wichtig)

Immobiliarsachenrecht I

  • der Begriff Verfügung?
  • welche § sind im Immobiliarsachenrecht in Bezug auf die Verfügung maßgebend?


"Verfügung ist jede:

 

  • Aufhebung             §§ 875, 876 BGB
  • Übertragung          § 873 BGB
  • Belastung              § 873 BGB
  • Inhaltsänderung   § 877 BGB

 

Eines dinglichen Rechts!"


Unabhängig ob bewegliche oder unbewegliche Sache.

Merkwort: "ÜBAI"


§ 185 BGB
 Verfügung eines Nichtberechtigten

 

(1) Eine Verfügung, die ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand trifft, ist wirksam, wenn sie mit Einwilligung des Berechtigten erfolgt.

(2) 1Die Verfügung wird wirksam, wenn der Berechtigte sie genehmigt oder wenn der Verfügende den Gegenstand erwirbt oder wenn er von dem Berechtigten beerbt wird und dieser für die Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt haftet. 2In den beiden letzteren Fällen wird, wenn über den Gegenstand mehrere miteinander nicht in Einklang stehende Verfügungen getroffen worden sind, nur die frühere Verfügung wirksam.

 

§ 873 Übertragung / Belastung
 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

 

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

 

 

§ 875 Aufhebung
 Aufhebung eines Rechts

 

(1) 1Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück ist, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. 2Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt.

(2) Vor der Löschung ist der Berechtigte an seine Erklärung nur gebunden, wenn er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder demjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung ausgehändigt hat.

 

Beispiel: 875 Notwegerecht: Einer hatte ein Recht einen Weg zu benutzen. Steinmauer hält diesen Weg, muss ich die Mauer instandhalten, wenn den Weg eh keiner mehr nutzt. gegen Zahlung Betrag x verzichtet einer auf das Recht den Weg zu benutzen 875. Er verzichtet auf Recht das muss dann im Grundbuch eingetragen werden.

 

 

§ 876 Aufhebung
 Aufhebung eines belasteten Rechts

 

1Ist ein Recht an einem Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist zur Aufhebung des belasteten Rechts die Zustimmung des Dritten erforderlich. 2Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, so ist, wenn dieses Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten erforderlich, es sei denn, dass dessen Recht durch die Aufhebung nicht berührt wird. 3Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären, zu dessen Gunsten sie erfolgt; sie ist unwiderruflich.

 

 

§ 877 Inhaltsänderung
 Rechtsänderungen

 

Die Vorschriften der §§ 873, 874, 876 finden auch auf Änderungen des Inhalts eines Rechts an einem Grundstück Anwendung.


Immobiliarsachenrecht I


Wesentliche Bestandteile


  • Grundsatz. § 94 erweitert § 93
  • Legaldefinition Wesentlicher Bestandteil einer Sache
  • Scheinbestandteile § 95
  • Sonderfall: Erbraurecht

§ 94 BGB
 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(Gebäude die auf dem Grundstück sind oder Pflanzen oder alle Sachen wie Heizung, Fenster die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt sind) 

 

(1) 1Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. 2Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

 

§ 93  BGB
 Wesentliche Bestandteile einer Sache

(Wesentliche Bestandteile gehören zum Hauptbestandteil können nicht davon abgetrennt werden)
 

 Legaldefinition Wesentlicher Bestandteil

 

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile),

 

können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

 

§ 95 BGB
 Nur vorübergehender Zweck

(Scheinbestandteil)


(1) 1Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. 2Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.

 

(2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zwecke in ein Gebäude eingefügt sind, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes.

  

Scheinbestandteile = zu einem späteren Zeitpunkt eine Trennung (Schaukel, Windrad, Windkraftanlage z.B. der Acker hat einen Wert von 10 000 Euro, die Windkraftanlagen die auf diesem Acker pachtweise steht hat einen Wert von 20 Mio. Euro, wenn wir denn § 95 nicht hätten, würde der Landwirt Eigentümer der Anlage werden. Daher ist es wichtig bei der Vertragsgestaltung auf § 95 zu achten.

 

Was regelt EGBGB. Zu jedem Gesetz braucht man ein Einführungsgesetz immer wenn es eine Gesetzesänderung gibt dann muss man auch das Einführungsgesetz ändern, um Änderungen umzusetzen und Fragen zu beantworten wie: Wirkung ab wann? was mit den Altfällen? z.B. Mietrechts Reform 2001, für welche Mietsverhältnisse soll es gelten auch für Altfälle? Einführungsgesetze schaffen auch Übergangsregelungen

 

 

Art 231 § 5 (1) EGBGB

§ 5 Sachen

 

(1) Nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören Gebäude, Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen oder Einrichtungen, die gemäß dem am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Recht vom Grundstückseigentum unabhängiges Eigentum sind.

  

Art 231 Regelungen zum Gebiet der ehem. DDR

Betrifft uns in BaWü nicht

 

In der DDR war das Grundstückseigentum von Eigentum des Wohnhauses getrennt. Das kannten wir in den neuen Bundesländern so nicht. Bei uns gibt’s aber sowas ähnliches. Das Eigentum von Grundstück und Gebäude getrennt sind. Das ist im Erbbaurecht der Fall.


Das Erbbaurecht ist bei historischen Gebäuden oft der Fall, Grundstück und Gebäude sind vom Eigentum her getrennt (Grundeigentümer / Gebäudeeigentümer)

Immobiliarsachenrecht I

welche Personenmehrheiten gibt es in Bezug auf Eigentum?

  1. Alleineigentum

  2. Miteigentum

  3. Juristische Person
    - und rechtsfähige Personengesellschaften
    - auch Außengesellschaft des bürgerlichen Rechts

  4. Gesamthandseigentum

Immobiliarsachenrecht I

Exkurs ins Grundbuchverfahren


Grundsatz der Voreintragung?

f. Grundsatz der Voreintragung


  • § 39 GBO = der einwilligende Betroffene muss voreingetragen sein, Ziel : höchstmögliche Echtheit des Grundbuchs

  • Ausnahme § 39 (II) GBO (z.B. Briefgrundschuld) § 40 GBO Erbschaft

  

Antragsgrundsatz und Bewilligungsgrundsatz merken sind die wichtigsten Grundsätze im Grundbuchverfahren

 

§  39 GBO
                               

(1) Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.


(2) Bei einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld, über die ein Brief erteilt ist, steht es der Eintragung des Gläubigers gleich, wenn dieser sich im Besitz des Briefes befindet und sein Gläubigerrecht nach § 1155 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nachweist.


§  40 GBO

                               

(1) Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist die Vorschrift des § 39 Abs. 1 nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll oder wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlaßpflegers oder durch einen gegen den Erblasser oder den Nachlaßpfleger vollstreckbaren Titel begründet wird.


(2) Das gleiche gilt für eine Eintragung auf Grund der Bewilligung eines Testamentsvollstreckers oder auf Grund eines gegen diesen vollstreckbaren Titels, sofern die Bewilligung oder der Titel gegen den Erben wirksam ist.



Immobiliarsachenrecht I

  • Was bedeutet "Auflassung"
  • Legaldefiniton?

§ 925  Auflassung


(Legaldefinition Auflassung)

 

(1) 1

 

"Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung)"

 

muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. 2Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. 3Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

 

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

 

Ein gerichtlicher Vergleich ist auch geeignet für die Entgegennahme der Auflassung aber selten, wegen des Spruchrichterprivilegs: wenn Richter die Rechtslage völlig verkennt, haftet er nicht, weil ein Richter unabhängig ist. Auch wenn das Ergebnis falsch ist, tritt keine Haftung ein, daher Spruchrichterprivileg. Aber das gilt nicht bei Abschlüssen von gerichtlichen Vergleichen! Wenn der Richter z.B. die Auflassung nicht richtig protokolliert, kann er haftbar gemacht werden bzw. das Land BaWü daher wird selten die Auflassung durch einen gerichtlichen Vergleich verwirklicht.

 

Gerichtlicher Vergleich oder Insolvenzplan sind geeignet um Auflassung zu vollziehen

Immobiliarsachenrecht I

Beschränkte dingliche Rechte

was ist das?

Eigentum ist umfassendes Recht, dieses Recht kann durch bestimmte dingliche Nutzungsrechtes eingeschränkt werden 


z.B.:

 

  • Hypothek Grundschuld
  • Rentenschuld
  • Nießbrauch
  • Dienstbarkeit

 

Belastung meines umfassenden Eigentumes mit Recht eines Dritten,

 

  • Beispiel: Bauer L der Hof übernimmt räumt Eltern wohnrecht ein auf Lebzeiten
  • Beispiel: Beschränkung durch Notwegerecht oder Leitungsrecht (Stromkabel) usw.

 

All das sind Beschränkungen des Eigentümes die im Grundbuch entsprechen eingetragen werden.

Siehe § 873 (I) BGB


§  873 BGB
Erwerb durch Einigung und Eintragung

                               

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.


(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Immobiliarsachenrecht I

Definition Grundstück

"Ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der (nach seiner katastermäßigen Vermessung und Bezeichnung) im Grundbuch (im Bestandsverzeichnis unter einer gesonderten Nummer) geführt wird."

Immobiliarsachenrecht I

Rechtenschuld?

Grundschuld?


Rentenschuld: eine Belastung des Grundstücks in der Form, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. 


Diese ist damit eine Sonderform der Grundschuld.


Grundschuld, bei der aus einem belasteten Grundstück keine feste Geldsumme, sondern eine Rente (regelmäßig widerkehrende Termine) gezahlt wird

Immobiliarsachenrecht I

Grundsätze 

des Sachenrechts und des Immobiliarsachenrechts?


5 Stück

Grundsätze:

  1. Publizität
  2. Absolutheit
  3. Spezialität /Bestimmtheit
  4. Typenzwang
  5. Trennung und Abstraktionsprinzip

Immobiliarsachenrecht I

Publizitätsprinzip

 

3 Funktionen im Zusammenhang mit dem Grundbuch?

3 Funktionen im Zusammenhang mit dem Grundbuch:

  1. Übertragungswirkung (§§ 873, 925)
  2. Gutglaubenswirkung (§§ 892, 893)
  3. Vermutungswirkung (§ 891)

 

Entspricht dem, was wir aus dem Mobiliarsachenrecht kennen:

  1. Übertragungswirkung (§ 929)
  2. Gutglaubenswirkung (§§ 932 ff)
  3. Vermutungswirkung (§ 1006)

 

- Die Unterschiede sind doch nicht so wesentlich

- Ohne Publizitätselement ist Gutglaubenserwerb ausgeschlossen

 

 § 873 BGB Einigung und Eintragung brauchen wir, ist maßgeblich um Eigentümer eines Grundstücks zu werden.

§ 925 BGB Auflassung, Formerfordernis in der Regel vor einem Notar.

§ 892 BGB Was im Grundbuch steht wird als richtig angenommen. Man darf darauf vertrauen das das Grundbuch richtig ist (Guter Glaube) Gutglaubensschutz.

§ 893 BGB Rechtsgeschäft mit dem Eingetragenen

§ 891BGB Vermutungswirkung

Immobiliarsachenrecht I

Exkurs ins Grundbuchverfahren


Antragsprinzip § 13 GBO?

c. Antragsprinzip § 13 GBO


Änderungen nur auf Antrag (nicht von Amtswegen)

(Ausnahmen: §§ 53, 82 ff GBO) Grundbuchberichtigung von Amtswegen


  • = Antrag ist keine WE sondern eine Prozesshandlung

  • Nach § 16 GBO ist der Antrag bedingungs- und befristungsfeindlich
    (Rechtsschutzbedürfnis) das Grundbuchamt hat nicht die Möglichkeit die Bedingungen zu prüfen. 

 

  • § 16 (II) GBO kann die Zeitliche Reihenfolge der Behandlung bei der Stellung mehrere Anträge bestimmt werden.

  • Zeitpunkt des Antragseingangs ist maßgeblicher Zeitpunkt für den gutgläubigen Erwerb § 892 


§  13 GBO
                               

(1) 1Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen2Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.


(2) 1Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. 2Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. 3Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.


(3) 1Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. 2Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.


§  16 GBO

                               

(1) Einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, soll nicht stattgegeben werden.


(2) Werden mehrere Eintragungen beantragt, so kann von dem Antragsteller bestimmt werden, daß die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll.


§  17 GBO

                               

Werden mehrere Eintragungen beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen.

                                  

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