Lernmaterialien für Einführung in die Immoblienwirtschft an der Hochschule Fresenius

Entsprechend seiner Eigenschaften könne Immobilien wie folgt definiert werden.

Immobilien sind unbewegliche mit den Boden fest verankerte Güter in einem Abgegrenzten Bereich mit einer spezifischen Nutzung.

Hierzu zählen:

1. Grundstücke
2. (unbewegliche) Aufbauten auf Grundstücken
3. Bebaute Grundstücken, d.h. ein Grundstück mit festen (unbeweglichen) Aufbauten

Das Kataster: Erfasst in öffentlich beglaubigten (amtlichen) Plänen.

1. Wo ist eine Fläche?
2. Wie groß ist diese Fläche?
3. Welche grenzen hat eine Fläche?
4. Welche Art der Bebauung?

Das Grundbuch: öffentlich rechtliche (amtliche) Erfassung des Eigentümers und Grundstückrechte.

1. Wem gehört das Grundstück?
2. Wer hat Rechte an einem Grundstück?

1. 80%-90%
2. Mehr als die Hälfte des Privatvermögens in Deutschland ist in Immobilien gebunden.
3. Bund und Länder

1. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. 

2. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Deutschsprachigen Ansätze zur Immobilienökonomie 

1. Lage
2. Lage
3. Lage

Anglo-amerikanische Ansätze 

1. Cash flow
2. Cash flow
3. Cash flow

Immobilien (nach Funktion und Bauart)

--> Grundstücke: 1. Brachland, 2. Grünflächen Acker Wälder, 3. Bauerwartungsland, 4. Baureifes Land

--> Bauwerke:

1. Hochbauten:

-> Wohngebäude = Einfamilienhäuser; Mehrfamilienhäuser: Mietshäuser ("Zinshaus"), Eigentumswohnungen.

-> Nicht-Wohngebäude = Bürogebäude, Einzel- und Großhandel, Lager- und Logistik, Sozialimmobilien (Krankenhäuser, Pflegeheime), Industrie, Infrastruktur (Bahnhöfe, Flughafen etc.), Kultureinrichtungen (Oper, Konzerthalle etc.), Freizeitimmobilien / Freizeitparks / Sportstadien, Sakralbauten (Kirche, Moschee, Synagoge, Tempel), Beherbergung (Hotel, Hostel etc.) und Gastronomie, "Rotlicht", Tankstellen, Hoheitliche Gebäude (Gericht, Ämter, Parlament), Parkhäuser

-> keine Gebäude: Denkmäler, Strom- / Telekommaste, Energieanlagen (Windräder etc.),  Fernsehturm, Kläranlagen, Springbrunnen, Brücken

2. Tiefbauten: Ver- und Entsorgung, Infrastruktur (Straßen etc.), Tunnel, Friedhof

Immobilienökonomie

 Übergreifende Disziplinen:

Das Fachgebiet Raumplanung befasst sich mit der Ordnung und Entwicklung von bestimmten Gebieten (Räumen), einerseits nach den Bedürfnissen / Bedarfen von Menschen wie Wohnung, Arbeit, Bildung, Versorgung, Erholung, Verkehr und gesellschaftlicher Kommunikation, andererseits nach den natürlich, wirtschaftlichen und sozialen Ressourcen. 

Immobilienökonomie: Architektur, Bauingenieure, Stadt- / Raumplanung, BWL, VWL, Recht.

Europäische Raumentwicklung informelles EUREK <> Bundesraumordnung Informelle Leitbilder <> Landesplanung Landesentwicklungsprogramm <> Regionalplanung Regionalpläne <> Bauleitplanung Flächenutzungs-/Bebauungspläne

Bundesraumordnung + Landesplanung + Regionalplanung + Bauleitplanung = Fachplanungen

Primäreigenschaften: Abgegrenzter Bereich, Fest verankert, unbeweglich, spezifischen Nutzen

Wird Erfasst in Kataster und im Grundbuch

Sekundär (Folgewirkungen)

-> Kataster:

1. Standortgebunden
2. Einmaligkeit
3. Heterogenität
4. begrenzt ersetz- und aufteilbar
5. Relativ langer Erstellungsprozess (lange Produktion)
6. Relativ hohe Investitionskosten (hohe Kapitalbindung)
7. Hoher Transaktionsaufwand

-> Grundbuch:

1. Eingeschränkte Fungibilität
2. Lange Nutzungs- bzw. Lebensdauer (Lebenszyklus)
3. Verknüpfung mit dem Bodenmarkt
4. Hoher Einfluss externer Effekte (Baurecht, Steuern etc.) auf Eigenschaften, Nutzung und Wert
5. hoher Kompläxitätsgrad
6. Soziale und städtebauliche Bedeutung
7. Kein Gesamtmarkt - nur Teilmärkte

Optimierungsansätze der Mieteinnahmenseite:

1. Mietfläche
2. Höhe des Mietzinses
3. Erlösschmälerungen
4. Vermietungsmanagement
5. Mietermanagement/Mieterzufriedenheit
6. Objekt- und Standortmarketing
7. Nebenkostenumlage
8. Mietvertragsgestaltung

1. Formal (Juristisch) -> "Grundstücke" inkl. Aufbauten
2. wirtschaftlich -> "Immobilie" (Nutzen und Wert)
3. technisch -> "Umbauter Raum"

Grundbuchblatt 

Grundbuchbezeichnung (Amtsgericht, Ort, Bandnummer, Blattnummer)

• Bestandsverzeichnis Bestandsnummer, Gemarkung, Flurnummer, Flurstücknummer, Größe in m2 
• Abteilung I Name des Eigentümers, Geburtsdatum, Wohnort, Grundlage der Eintragung bzw. Erwerbsgrund
•  Abteilung II Dingliche Rechte und Reallasten Nach Abschnitt 4-6, 3. Buch BGB, Verfügungsbeschränkungen 
• Abteilung III Grundschulden, Hypotheken, und Rentenschulden, Zwangshypotheken

Wesentliche Inhalte eines Immobilienkaufvertrages 

• Vertragsparteien 
• Kaufgegenstand 
• Kaufpreis (Höhe und Fälligkeit) 
• Sicherung von Leistung und Gegenleistung 
• Übergabe und Besitzübergang 
• Mietverhältnisse (so vorhanden) 
• Öffentliche Lasten des Grundstücks 
• Garantien 
• Formale Grundlagen Kosten des Kaufvertrages