Immobilien at Fachhochschule Burgenland

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Was versteht man unter einem Bestandverhältnis?

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Was sind die Kriterien eines Bestandvertrages?

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Wodurch unterscheiden sich Miete und Pacht?

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Was ist dafür entscheidend, ob es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt und warum ist die Unterscheidung so wichtig?

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Wodurch unterscheiden sich die Geschäftsraummiete und die Unternehmenspacht und warum ist das wesentlich?

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Was ist eine Bittleihe/Prekarium und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Bittleihe vorliegt?

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Welche Gesetze sind für den Bereich des Bestandsrechts von Relevanz?

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Welche Bestimmungen des ABGB gelten auch im Vollanwendungsbereich des MRG?

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Was unterliegt dem Geltungsbereich des MRG?

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Welche Anwendungsbereiche des MRG kennen Sie?

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Wann gilt das MRG zur Gänze?

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Bodenwertabgabe

Für welche Grundstücke ist eine Bodenwertabgabe zu entrichten?

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Immobilien

Was versteht man unter einem Bestandverhältnis?

Mit einem Bestandvertrag wird eine unverbrauchtere Sache entgeltliche auf gewisse Dauer entweder bloß zum Gebrauch (Miete) oder zum Gebrauch und zur Fruchterziehung (Pacht) überlassen.

Immobilien

Was sind die Kriterien eines Bestandvertrages?

  • Gebrauch gegen Entgelt
    • Unverbrauchbare Sache (Bewegliche / Unbewegliche Sachen)
    • Entgelt
    • Gewisse Zeit

Immobilien

Wodurch unterscheiden sich Miete und Pacht?

Miete: Überlassung bloß zum Gebrauch

Pacht: Überlassung zum Gebrauch und Bezug eines Ertrags

Immobilien

Was ist dafür entscheidend, ob es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt und warum ist die Unterscheidung so wichtig?

Der Unterscheidung kommt vor allem deshalb große Bedeutung zu, weil das MRG mit seinen zwingenden Bestimmungen auf Pachtverträge nicht anwendbar ist.


Immer im Einzelfall betrachten!

Für Miete spricht es, wenn bloß die Überlassung von Räumlichkeiten im Vordergrund steh, für Pacht, wenn ein lebendes Unternehmen samt den dafür notwendigen Grundlagen (neben Räumen auch Betriebsmittel, Gewerbeberechtigung, Kundenstock, Warenlager usw.) zum Fortbetrieb und zur Zurückstellung überlassen wird.

Immobilien

Wodurch unterscheiden sich die Geschäftsraummiete und die Unternehmenspacht und warum ist das wesentlich?

Das MRG ist mit seinen zwingenden Bestimmungen auf Pachtverträge nicht anwendbar.

  • Miete: Überlassung der Räumlichkeiten
  • Pacht: Lebendes Unternehmen samt den dafür notwendigen Grundlagen (neben Räumen auch Betriebsmittel, Gewerbeberechtigung, Kundenstock, Warenlager usw.) zum Fortbetrieb und zur Zurückstellung überlassen wird. --> Betriebspflicht!

Immobilien

Was ist eine Bittleihe/Prekarium und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Bittleihe vorliegt?

Mit dem Prekarium (§ 974 ABGB) wird eine Sache unentgeltlich und gegen jederzeitigen Widerruf überlassen.


Unentgeltlichkeit, wenn der Entlehner

  • nur durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache entstehenden Aufwand tragen muss: also etwa die konkrete Nutzung entstehenden Strom- und Gaskosten, nicht aber die Betriebskosten, die unabhängig von einer Benützung in jedem Fall entstehen (z.B. öffentliche Abgaben)
  • die Kosten der Rückstellung zahlen muss
  • bloß einen "Anerkennungszins" zahlen muss: Die Obergrenze beträgt 10 % des ortsüblichen Mietzinses bei "freier" Mietzinsbildung bzw. des angemessenen Mietzinses.


Die jederzeitige Endigungsmöglichkeit muss entweder ausdrücklich vereinbart werden oder sich zumindest aus den Umständen eindeutig ergeben.

Immobilien

Welche Gesetze sind für den Bereich des Bestandsrechts von Relevanz?

  • ABGB (§§ 1090 bis 1150)
  • MRG
  • WEG
  • WGG
  • ...

Immobilien

Welche Bestimmungen des ABGB gelten auch im Vollanwendungsbereich des MRG?

Die allgemeinen gesetzlichen Regelungen über die Bestandverträge finden sich in den §§ 1090 bis 1150 ABGB, welche bis auf zwei Ausnahmen dispositiv sind, d.h. die Vertragsparteien können wirksam davon abweichende Vereinbarungen treffen.


Unwirksam ist die Vereinbarung eines Vorausverzichts,

  • des Mieters einer unbeweglichen Sache auf die Zinsbefreiung wegen Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstandes ($ 1096 ABGB)
  • des Mieters von Wohnräumen auf die vorzeitige Kündigung des Vertrages wegen Gesundheitsschädlichkeit (§ 1117 ABGB).


Die Bestimmungen des ABGB werden durch viele speziellere Regelungen verdrängt, die zumeist zum Schutz des Bestandnehmers, zwingenden Charakter haben; insbesondere durch das MRG.

Immobilien

Was unterliegt dem Geltungsbereich des MRG?

Das MRG gilt grundsätzlich für

  • Miete (und genossenschaftliche Nutzungsverträge)
  • von Räumlichkeiten samt mietgemieteten Haus- oder Grundflächen (z.B. Hausgärten, Abstell-, Lade-, Parkflächen)
  • zu Wohn- oder Geschäftszwecken: als "neutrale" Objekte werden Mietgegenstände bezeichnet, die weder zu Wohn- oder Geschäftszwecken gemietet werden (z.B. Hobbyraum, private Garage).

Immobilien

Welche Anwendungsbereiche des MRG kennen Sie?

  • Vollanwendung
  • Teilanwendung / -ausnahme
  • Vollausnahme

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Wann gilt das MRG zur Gänze?

Das MRG gilt zur Gänze - sofern nicht einer der Ausnahmebestände des (2), (4), (5) vorliegt:

  • bei Wohnungen oder Geschäftsräumen, an denen kein Wohnungseigentum besteht, in einem Gebäude, dessen Baubewilligung bis zum 30.6.1953 erteilt wurde
  • bei Wohnungen oder Geschäftsräumen in einem Gebäude, dessen Baubewilligung zwar nach dem 30.6.1953 erteilt, das aber unter Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel errichtet wurde
  • bei Wohnungen oder Geschäftsräumen, an denen zwar Wohnungseigentum besteht, die aber in einem Gebäude gelegen sind, das aufgrund einer bis zum 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurde
  • wenn der Dachbodenausbau oder -aufbau, in dem sich der Mietgegenstand befindet, bis zum 31.12.2001 bewilligt wurde, sowie nicht ausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede des Aus- oder Aufbaus durch den Mieter vermietet wurden
  • wenn der Zubau, in dem sich der Mietgegenstand befindet, bis zum 30.9.2006 bewilligt wurde
  • wenn förderungsrechtliche Bestimmungen ausdrücklich die Geltung des MRG anordnen, selbst wenn das Mietobjekt ansonsten mieterschutzfrei wäre. Die volle Geltung des MRG auch nach vollständiger Rückzahlung des Förderungsdarlehen ist vorgesehen: --> "Alles was mit Fördermitteln errichtet wurde!"

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Bodenwertabgabe

Für welche Grundstücke ist eine Bodenwertabgabe zu entrichten?

Die Bodenwertabgabe stellt eine Art zusätzlicher Grundsteuer für unbebaute Grundstücke dar, die nach ihrer Zielsetzung dazu beitragen soll, Bauland einer tatsächlichen Bebauung zuzuführen und das Horten von Bauland zu erschweren.

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